Thông thường các tranh chấp này phát sinh khi các bên không đạt được mục đích của việc đặt cọc là do lỗi của bên nhận đặt cọc. Bên nhận đặt cọc đã không thực hiện một hoặc một số công việc như đã cam kết trong hợp đồng đặt cọc, làm cho mục đích của việc đặt cọc không thể đạt được. Lúc này bên đặt cọc yêu cầu bên nhận đặt cọc trả lại tài sản đặt cọc (thường là một khoản tiền) nhưng bên nhận đặt cọc không đồng ý, hai bên không thỏa thuận được do đó bên đặt cọc khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bên nhận đặt cọc trả lại tài sản đặt cọc và tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu.
Một khía cạnh khác, khi các bên thực hiện đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng, tức lúc này các bên chưa phát sinh quan hệ nghĩa vụ thì có sự kiện khách quan, sự kiện bất khả kháng xảy ra dẫn đến việc thực hiện hợp đồng không thể thực hiện được. Do đó bên đặt cọc muốn hủy hợp đồng đặt cọc và đề nghị bên nhận đặt cọc trả lại số tiền đặt cọc. Như vậy lỗi không thể thực hiện hợp đồng không phải do lỗi của bất kỳ bên nào mà do sự kiện khách quan, sự kiện bất khả kháng. Hai bên phát sinh tranh chấp, không thể hòa giải được và khởi kiện ra Tòa án giải quyết.
Ví dụ thực tiễn 1: Chị Nguyễn Thị X đã đặt cọc để thuê mặt bằng kinh doanh tại một căn nhà có địa chỉ tại phường Trúc Bạch, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội từ ngày 20 tháng 02 năm 2020, chị và bên nhận cọc đã ký kết một hợp đồng đặt cọc có đầy đủ chữ ký của hai bên, trong hợp đồng, hai bên đã thỏa thuận nhận cọc với số tiền là 20 triệu đồng, từ khi đặt cọc đến ngày 07 tháng 03 năm 2020 là thời gian để bên cho thuê hoàn thiện nốt việc nâng cấp, sửa chữa lại mặt bằng, để có thể đưa công trình vào sử dụng.
Hai bên thỏa thuận đến ngày 07 tháng 03 năm 2020, sẽ tiến hành ký kết hợp đồng thuê mặt bằng với mục đích phục vụ cho hoạt động kinh doanh quán ăn uống, giá trị tiền thuê hàng tháng là 20 triệu/1 tháng. Thời hạn cho thuê là trong vòng 2 năm. Tiền cọc sẽ được hoàn lại khi hai bên chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng. Tuy nhiên, đến đúng ngày hai bên tiến hành ký kết hợp đồng như quy định trong hợp đồng đặt cọc, chị X nhận được thông tin trước đó tối 6-3, Hà Nội ghi nhận ca nhiễm COVID -19 tại nhà số 125 trên phố Trúc Bạch (bệnh nhân thứ 17 sau nhiều ngày không có ca nhiễm), sau đó đã ra quyết định phong tỏa một số nhà trên phố này để rà soát những người tiếp xúc với bệnh nhân, phòng ngừa bệnh lây lan.
Nhận thấy tính khả quan của việc thực hiện hợp đồng là không có bởi khi thực hiện cách ly sẽ khiến hoạt động tiếp nhận khách hàng của quán ăn gặp khó khăn và tình hình dịch bệnh kéo dài sẽ gây ảnh hưởng đến hoạt động làm ăn không hiệu quả. Do đó chị X đã chủ động liên hệ báo trước với bên cho thuê mặt bằng về việc hủy bỏ đặt cọc và không tiếp tục giao kết hợp đồng vì chị X cho rằng đây là trường hợp bất khả kháng. Chị X có mong muốn bên cho thuê hoàn trả lại số tiền đã cọc là 20 triệu đồng và hai bên trao đổi với nhau qua email do không thể đến trực tiếp.
Với lí lẽ của bên cho thuê việc không tiếp tục tiến hành việc ký kết hợp đồng và hủy cọc là không có lí do chính đáng. Ngoài ra do bên thuê báo đột xuất nên bên cho thuê đã không đồng ý và không chấp nhận việc trả lại số tiền 20 triệu đồng đã nhận cọc này và còn yêu cầu chị X phải bồi thường thiệt hại do bên cho thuê đã tốn chi phí để tu sửa lại mặt bằng. Dẫn đến việc hai bên xảy ra tranh chấp và không thể hòa giải với nhau. Bên nào cũng có những lí lẽ riêng nhằm bảo vệ quyền lợi của mình.
(Ảnh minh họa - Nguồn internet)
Vậy vấn đề đặt ra, bên đặt cọc có thể đòi lại tài sản đặt cọc hay không?
Đối với trường hợp này, hiện nay vẫn có quan điểm trái chiều nhau mặc dù một số Tòa án địa phương đã theo hướng “các bên không thực hiện được là do sự kiện bất khả khả kháng” hai bên không thể lường trước được khi ký kết hợp đồng đặt cọc. Căn cứ theo điểm a, d mục I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Tòa án nhân dân tối cao, trong trường hợp hợp đồng không thể thực hiện được do trở ngại khách quan, do sự kiện bất khả kháng thì “không phạt cọc”. Tức là người nhận cọc phải hoàn trả tài sản đặt cọc đã nhận. Hệ quả này giống hậu quả hợp đồng đặt cọc vô hiệu vì hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo điều 131 BLDS 2015.
Trên thực tế xét xử, để buộc người nhận đặt cọc hoàn trả cho người đặt cọc khoản tiền đã nhận, không hiếm Tòa án đã tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu trong khi không có cơ sở khẳng định hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Mặc dù hậu quả pháp lý giống nhau nhưng đòi hỏi Tòa án cần phải xem xét, cân nhắc kỹ càng trước khi đưa ra quyết định để đảm bảo sự thống nhất trong hoạt động xét xử.
Còn trong trường hợp không thể giao kết thực hiện hợp đồng do lỗi của hai bên thì phải xử lý đặt cọc như thể nào? Đối với trường hợp này BLDS 2015 chưa dự liệu và trước sự không đầy đủ này, Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Tòa án nhân dân tối cao đã quy định “nếu cả hai bên cùng có lỗi thì không phạt cọc”. Tức bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản cho bên đặt cọc.
Ví dụ thực tiễn 2: Ông Nại chuyển nhượng cho ông Phương lô đất với giá 105.000.000 đồng, ông Phương đặt cọc số tiền là 5.000.000 đồng. Tuy nhiên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không ghi rõ địa chỉ lô đất hoặc thửa đất mang số nào, thuộc tờ bản đồ nào. Do đó theo Tòa án nhân dân tối cao “việc thỏa thuận tại hợp đồng của các đương sự không cụ thể rõ ràng nên hợp đồng không thực hiện được là do lỗi của cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng”. Tòa án dân sự cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên vô hiệu là có căn cứ. Như vậy, việc giao kết hợp đồng được bảo đảm bằng đặt cọc không được hoàn tất là do lỗi của cả hai bên. Theo đó bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản cho bên đặt cọc.
