Việc cha mẹ truyền đất cho con là một trong những giao dịch phổ biến trong xã hội, đặc biệt là trong các gia đình có truyền thống về tài sản và gia sản. Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích và ý nghĩa tích cực, việc này cũng đồng thời mang theo nhiều trách nhiệm và thách thức đối với cả hai bên. Vậy câu hỏi đặt ra là: “Cha mẹ cho con đất có cần chữ ký của những người con khác không?”. Để giải đáp thắc mắc trên, kính mời anh/chị và các bạn cùng theo dõi bài viết bên dưới của chúng tôi nhé.
Hợp đồng tặng cho tài sản là gì?
Tặng cho tài sản được thực hiện thông qua hợp đồng tặng cho tài sản. Trong các hợp đồng thông dụng, tặng cho tài sản là một hợp đồng có những đặc điểm riêng biệt... Tặng cho tài sản làm phát sinh quan hệ hợp đồng khi bên được tặng, cho nhận tài sản. Hợp đồng tặng cho là hợp đồng thực tế, sau khi các bên đã thoả thuận về việc tặng cho mà chưa chuyển giao tài sản, không làm phát sinh quyền của các bên. Vì vậy, hợp đồng được coi là kí kết khi các bên chuyển giao tài sản. Thời điểm chuyển tài sản cũng đồng thời là thời điểm chấm dứt hợp đồng (đối với động sản). Căn cứ Điều 457 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:
“Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản
Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.”
Hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng không có đền bù. Đặc điểm này được thể hiện ở việc một bên chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản cho bên được tặng cho còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại bên tặng cho bất kì lợi ích nào.
Hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng thực tế. Khi bên được tặng cho nhận tài sản thì quyền của các bên mới phát sinh. Do vậy. mọi thỏa thuận chưa có hiệu lực khi chưa giao tài sản.
Cho con đất, cha mẹ cần xin ý kiến của những người con khác?
Căn cứ theo quy định, để biết cha mẹ có cần xin ý kiến và chữ ký của những người con khác không, phải xem xét hai trường hợp sau đây:
Thứ nhất: Đất là tài sản chung của cha, mẹ
Căn cứ khoản 1 Điều 29 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, vợ chồng bình đẳng với nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung. Đồng thời, tài sản chung vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất.
Đặc biệt, căn cứ Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, vợ chồng sẽ thoả thuận về việc định đoạt, sử dụng tài sản chung và khi định đoạt tài sản chung là bất động sản (hay còn gọi là nhà, đất) phải có sự thoả thuận bằng văn bản của vợ chồng.
Trong trường hợp tài sản chung của vợ chồng bao gồm bất động sản như nhà, đất, việc quyết định tặng cho con một phần của tài sản này cũng phải tuân theo quy định này. Do đó, nếu cha mẹ muốn tặng đất cho con, họ chỉ cần tự thoả thuận với nhau mà không cần phải xin ý kiến hay chữ ký của bất kỳ ai khác, kể cả những người con khác. Việc này thể hiện sự linh hoạt và quyền tự quyết của vợ chồng trong việc quản lý và sử dụng tài sản chung của mình.
Tuy nhiên, trong trường hợp tài sản chung bị tranh chấp hoặc có sự không đồng ý giữa hai bên vợ chồng, quy trình định đoạt và quyết định về việc tặng đất cho con có thể trở nên phức tạp hơn. Trong mọi trường hợp, việc giữ gìn và bảo vệ quyền lợi của cả hai bên là điều quan trọng nhất, và việc tham khảo ý kiến của luật sư có thể giúp giải quyết các vấn đề pháp lý một cách minh bạch và công bằng nhất.
Như vậy, nếu nhà, đất là tài sản chung của cha mẹ thì khi muốn tặng cho một trong số những người con, cha mẹ chỉ cần thoả thuận với nhau, cùng nhau quyết định mà không cần phải xin ý kiến cũng như không cần chữ ký của những người con khác.
Thứ hai: Đất là tài sản chung của cả hộ gia đình gồm cha mẹ và các người con
Tài sản chung của hộ gia đình được hiểu là tài sản này thuộc quyền sử dụng, sở hữu và định đoạt của toàn bộ người của hộ gia đình đó. Cụ thể, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở (hay còn gọi là Sổ đỏ), việc ghi rõ “hộ ông/hộ bà/hộ ông bà/hộ…” là một biện pháp pháp lý quan trọng để xác định rõ ràng chủ thể sở hữu tài sản thì nhà, đất này thuộc sở hữu của cả hộ gia đình khi có các điều kiện:
- Có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng.
- Sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất...
- Có quyền sử dụng đất chung.
Căn cứ theo quy định tại khoản 11 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì các trường hợp cần sự đồng ý của tất cả thành viên trong hộ gia đình nếu có chung quyền sử dụng đất như sau:
“ 11. Trường hợp thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng thì nộp văn bản thỏa thuận về việc thay đổi đó.
Trường hợp thay đổi quyền sử dụng đất của các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì văn bản thỏa thuận phải thể hiện thông tin thành viên của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Trường hợp thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ và chồng thì cơ quan giải quyết thủ tục có trách nhiệm khai thác, sử dụng thông tin về tình trạng hôn nhân trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, nếu không thể khai thác được thông tin về tình trạng hôn nhân thì nộp bản sao hoặc xuất trình Giấy chứng nhận kết hôn hoặc ly hôn hoặc giấy tờ khác chứng minh về tình trạng hôn nhân.”
Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực...
Như vậy, nếu đất là tài sản chung của hộ gia đình thì khi cha mẹ tặng cho đất cho một trong số những người con thì cần có sự đồng ý của những người con con lại. Nếu những người con không thể ký vào hợp đồng tặng cho thì phải có văn bản uỷ quyền hoặc văn bản đồng ý tặng cho được công chứng hoặc chứng thực.
Trình tự, thủ tục sang tên Sổ đỏ khi cha mẹ tặng nhà đất cho con:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
* Hồ sơ công chứng/ chứng thực hợp đồng tặng cho:
Căn cứ theo khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014, hồ sơ công chứng gồm các giấy tờ sau:
- Phiếu yêu cầu công chứng;
- Dự thảo hợp đồng tặng cho (các bên soạn trước); nhưng thông thường các bên ra tổ chức công chứng và đề nghị soạn thảo hợp đồng tặng cho (phải trả thêm tiền công soạn thảo và không tính vào phí công chứng).
- Bản sao giấy tờ tùy thân:
+ Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu của các bên.
+ Sổ hộ khẩu.
- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng tặng cho:
+ Tùy tình trạng hôn nhân của người yêu cầu công chứng thì cung cấp giấy chứng nhận đăng ký kết hôn; giấy xác nhận tình trạng hôn nhân; quyết định ly hôn; văn bản cam kết về tình trạng hôn nhân hoặc tờ khai đăng ký kết hôn tại UBND cấp xã nơi đăng ký kết hôn.
+ Giấy tờ chứng minh nguồn gốc tài sản riêng: Di chúc, văn bản khai nhận, thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, hợp đồng tặng cho, văn bản cam kết về tài sản, văn bản thỏa thuận chia tài sản chung.
Văn bản cam kết của các bên tặng cho về đối tượng tặng cho là có thật.
* Công chứng/ chứng thực hợp đồng tặng cho:
Sau khi chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ nêu trên, các bên tặng cho và nhận tặng cho đến Văn phòng công chứng hoặc chứng thự tại Ủy ban nhân dân cấp xã để công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tặng cho
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
* Đối với thuế thu nhập cá nhân:
Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, thu nhập từ việc nhận tặng cho đối với quyền sử dụng đất được xác định là một trong những thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Thuế suất được áp dụng để tính thuế trong trường hợp này là 10% giá trị tài sản. (Theo quy đinh tại Khoản 2 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC)
* Đối với lệ phí trước bạ:
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, khi tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất từ nhận tặng cho, lệ phí trước bạ được xác định là 0,5% giá trị của tài sản (xác định theo Bảng giá đất của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh nơi có đất).
* Đối với phí thẩm định hồ sơ:
- Người khai, nộp khi tặng cho là người nhận tặng cho.
Lưu ý:
Tuy nhiên, bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất có thể được miễn thuế và lệ phí trước bạ quy định ở trên nếu như họ nhận được tài sản từ chính vợ hoặc chồng, cha mẹ (gồm cả cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, cha mẹ vợ hay cha mẹ chồng), con cái (gồm con đẻ, con nuôi, con dâu, con rể), ông bà (nội, ngoại), cháu (cháu nội, cháu ngoại) hay từ chính các anh, chị, em ruột của mình.
Bước 3: Thủ tục đăng ký biến động (đăng ký sang tên Sổ)
* Hồ sơ cần chuẩn bị:
Theo quy định tại Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thành phần hồ sơ cần chuẩn bị gồm:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 11/ĐK.
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).
- Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01/LPTB.
Nếu bên chuyển nhượng tự nộp thuế thu nhập cá nhân thì hồ sơ đăng ký biến động không cần tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
* Nơi nộp hồ sơ:
- Trường hợp là cá nhân hoặc cộng đồng dân cư có thể lựa chọn nộp hồ sơ tại:
+ Bộ phân Một cửa của UBND cấp tỉnh.
+ Văn phòng đăng ký đất đai
+ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Trường hợp cần phải xác định lại diện tích đất ở: Nộp hồ sơ tại Bộ phân Một cửa của UBND cấp tỉnh.
- Trường hợp là tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, các tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể lựa chọn nộp hồ sơ tại:
+ Bộ phân Một cửa của UBND cấp tỉnh.
+ Văn phòng đăng ký đất đai.
- Trường hợp là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được lựa chọn nơi nộp hồ sơ quy định tại:
+ Bộ phân Một cửa của UBND cấp tỉnh.
+ Văn phòng đăng ký đất đai
+ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
* Tiếp nhận hồ sơ, giải quyết:
- Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận một cửa: Hồ sơ sẽ được chuyển qua Văn phòng đăng ký đất đai.
- Trường hợp phải xác định lại diện tích đất ở thì cơ quan tiếp nhận sẽ chuyển hồ sơ đến chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
- Người dân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế.
* Trả kết quả:
Thời gian giải quyết: Theo khoản 2 Điều 22 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định, thời hạn thực hiện thủ tục sang tên là không quá 10 ngày làm việc.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.vn
Email: luatsucncvietnam@gmail.com
