Mua chung cư trả góp là hình thức phổ biến hiện nay, đây là giải pháp phù hợp cho những người muốn mua nhà nhưng không có đủ tiền để thanh toán toàn bộ giá trị căn nhà. Tuy nhiên cũng có một số trường hợp, đang mua trả góp nhà chung cư, vì một số lý do nào đó mà người mua trả góp muốn bán căn nhà chung cư đó. Vậy câu hỏi đặt ra là: “Có được bán nhà chung cư đang trả góp không?” Để giải đáp thắc mắc trên, kính mời anh/chị và các bạn cùng tìm hiểu bài viết bên dưới của chúng tôi nhé.
Pháp luật quy định như thế nào về mua nhà chung cư trả góp?
Hiện nay, để mua nhà, đất nói chung và mua chung cư nói riêng, có nhiều hình thức thanh toán nhưng trả góp là một trong những hình thức được ưa chuộng nhất.
Theo đó, việc mua chung cư trả góp được hiểu là khi mua chung cư nhưng người mua không phải đưa ra toàn bộ số tiền để mua mà có thể trả chậm, trả dần theo các kỳ hạn định kỳ như theo từng tháng, 03 tháng, 06 tháng, 01 năm, 03 năm... một lần dựa vào thoả thuận giữa các bên.
Có các hình thức mua chung cư trả góp dưới đây:
- Mua chung cư trả góp cho chủ đầu tư: Người mua thông thường sẽ làm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với chủ đầu tư và tiến độ thanh toán sẽ được phân thành nhiều đợt: Đợt 01 thường trả trước 20% số tiền mua, các đợt sau sẽ thanh toán theo % tương ứng còn lại.
- Bên mua nhà vay trả góp số tiền mua chung cư của ngân hàng để trả toàn bộ số tiền cho chủ đầu tư hoặc bên bán và thế chấp bằng chính căn chung cư này.
Đây là hình thức hiện nay được rất nhiều người áp dụng khi thời hạn vay ngân hàng có thể kéo dài đến 10 năm hoặc 15 năm hoặc đến 20, 25 năm. Người vay sẽ được trả dần cả gốc và lãi trong thời gian nêu trên.
Người mua có rất nhiều những lựa chọn khác nhau trong quá trình mua chung cư trả góp có thể lựa chọn ngân hàng hoặc trả theo tiến độ thanh toán trong hợp đồng với mua bán với chủ sách đầu tư. Đặc biệt người mua cũng có thể trả góp cho người bán nếu hai bên có sự thống nhất ý chí với nhau và tạo điều kiện cho quá trình mua bán diễn ra được nhanh chóng và thuận lợi trường hợp này người bán có thể yêu cầu lãi trong khoảng thời gian mà bên mua đang thực hiện trả góp hoặc là không yêu cầu lãi điều này hoàn toàn phụ thuộc vào sự thỏa thuận thống nhất của hai bên.
Có thể thấy quá trình trả góp mua chung cư là một hình thức mua nhà đang được diễn ra rất là phổ biến và thể hiện nhiều những ưu điểm không chỉ đối với người mua nhà đó làm có một khoảng thời gian để trả dần những giao dịch mua bán cũng ngoài ra cũng tạo điều kiện cho người bán có thêm cơ hội được giao kết.
Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, có được bán nhà chung cư đang trả góp hay không?
Căn cứ theo khoản 2 Điều 167 Luật Nhà ở 2023 quy định về mua bán nhà ở trả chậm, trả dần như sau:
“2. Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở là tổ chức bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động thì quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động.
Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán.”
Điều này có nghĩa là, theo quy định này, người mua không được tự ý thực hiện các giao dịch dân sự khác với bên thứ ba trong khi chưa hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, tức là trong trường hợp mua căn hộ chung cư theo hình thức trả góp với chủ đầu tư hoặc người bán, việc thực hiện các giao dịch với bên thứ ba chỉ được công nhận theo pháp luật sau khi đã hoàn trả toàn bộ số tiền mua căn chung cư. Điều này đồng nghĩa với việc người mua mới được phép bán căn hộ chung cư cho người khác.
Tương tự, khi thế chấp vay trả góp của ngân hàng, nếu muốn được bán cho người khác, theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thế chấp được bán căn chung cư đang thế chấp ngân hàng cho người khác nếu được ngân hàng đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật. Theo đó, nếu các bên thoả thuận hoặc ngân hàng đồng ý bán chung cư đang trả góp thì có thể hiện các cách sau đây:
- Chủ đầu tư ký Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư khi chưa thực hiện việc nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước cấp Giấy chứng nhận.
- Các bên ký huỷ hợp đồng mua bán chung cư dưới dạng trả góp cũ và bên bán sẽ ký trực tiếp hợp đồng mua bán chung cư với người mua mới (nếu bên mua cũ chưa thực hiện sang tên Sổ đỏ) hoặc lập Văn bản thoả thuận về việc bán chung cư đang trả góp giữa ba bên: Người mua cũ, người bán và người mua mới.
- Lập thoả thuận ba bên giữa ngân hàng, người mua, người bán về việc ngân hàng đồng ý bán căn hộ chung cư đang trả góp cho người khác. Đồng thời, thực hiện giải chấp tài sản, ký lại hợp đồng mua bán và sang tên Sổ đỏ cho người mua mới.
Trong trường hợp này, các bên có thể thực hiện chuyển nghĩa vụ vay vốn của ngân hàng cho người khác theo quy định tại Điều 370 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Người mua chung cư trả góp có được trả lại chung cư trong thời gian hoàn tất thanh toán hay không?
Căn cứ theo khoản 3 Điều 167 Luật Nhà ở 2023 quy đinh về mua bán nhà ở trả chậm, trả dần như sau:
“3. Trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì các bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó.”
Theo đó, người mua chung cư trả góp có thể trả lại chung cư đã mua trong thời gian hoàn tất thanh toán nhưng phải được bên bán chung cư ở đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả lại chung cư và việc thanh toán lại tiền mua chung cư ở đó.
Việc mua bán, chuyển nhượng nhà theo hình thức trả góp phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
Để đảm bảo quá trình mua bán theo hình thức trả góp được thực hiện một cách chặt chẽ thì các bên phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây.
Thứ nhất: quy định về số tiền mà bên mua trả chậm, trả dần phải rõ ràng. Khoảng thời gian trả chậm, trả dần phải được ghi nhận rõ trong hợp đồng mua bán đã được hai bên thỏa thuận trước đó.
Thứ hai: bên bán được bảo lưu quyền sở hữu quyền sử dụng bất động sản cho đến khi bên mua đã trả đủ tiền và thực hiện hết các nghĩa vụ được ghi nhận trong hợp đồng trừ trường hợp hai bên có những thỏa thuận khác.
Nguyên tắc tiếp theo liên quan tới hợp đồng mua bán chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước trả chậm, trả dần thì khi chủ đầu tư dự án thực hiện giao dịch này cần phải tiến hành thỏa thuận tương nội dung cụ thể về mua bán nhà các công trình hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước.
Hợp đồng mua bán nhà ở phải có những nội dung gì?
Căn cứ quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
(1) Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
(2) Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;
(3) Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
(4) Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;
(5) Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;
(6) Quyền và nghĩa vụ của các bên.
Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;
(7) Cam kết của các bên;
(8) Thỏa thuận khác;
(9) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
(10) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
(11) Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở phải bao gồm những nội dung nêu trên.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.vn
Email: luatsucncvietnam@gmail.com
