Trong bối cảnh giá bất động sản ngày càng tăng và nhu cầu sở hữu nhà ở không ngừng gia tăng, việc mua nhà đất đã trở thành một trong những quyết định quan trọng nhất trong cuộc đời mỗi người. Tuy nhiên, bên cạnh tiềm năng sinh lời hoặc ổn định chỗ ở, việc mua nhà đất cũng tiềm ẩn không ít rủi ro pháp lý và tài chính nếu người mua không tìm hiểu kỹ lưỡng. Chính vì vậy, nắm rõ những lưu ý cần thiết trước khi giao dịch là điều kiện tiên quyết để tránh “tiền mất, tật mang”. Dưới đây là 05 lưu ý quan trọng giúp quý anh/chị và các bạn mua nhà đất an toàn và hạn chế tối đa rủi ro có thể xảy ra.
Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng
Căn cứ khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
“a) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
b) Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
c) Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.”
Như vậy, từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sẽ có 03 trường hợp nêu trên không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Điều kiện chuyển nhượng nhà, đất
* Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
- Đất không có tranh chấp.
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Còn thời hạn sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
* Điều kiện mua bán nhà ở:
Căn cứ khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, nhà ở được phép mua bán khi có các điều kiện sau:
"a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai."
Xem thông tin quy hoạch, thế chấp
Theo quy định Bộ luật Dân sự 2015 và pháp luật đất đai thì quyền sử dụng đất đang là tài sản thế chấp hoặc thửa đất thuộc quy hoạch có thể được chuyển nhượng. Tuy nhiên, thực tế không ai muốn nhận chuyển nhượng.
Để biết nhà đất có thuộc quy hoạch, thế chấp hoặc tranh chấp hay không thì có một số cách kiểm tra như sau:
- Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã.
- Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện biết đất có thuộc quy hoạch hay không?
- Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để có thêm thông tin.
- Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai (đây là cách chắc chắn nhất), cụ thể:
Căn cứ Điều 59 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, các hình thức khai thác và sử dụng thông tin, dữ liệu đất đai gồm:
- Khai thác trực tuyến trên Cổng thông tin đất đai quốc gia, Cổng dịch vụ công quốc gia, Cổng dịch vụ công của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Cổng dịch vụ công cấp tỉnh, qua dịch vụ tin nhắn SMS, qua dịch vụ web service và API; khai thác qua các tiện ích, ứng dụng tạo ra sản phẩm, giá trị gia tăng từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
- Khai thác trực tuyến tại trụ sở cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai hoặc tại Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính.
- Khai thác qua các hình thức khác theo quy định.
Tuy có nhiều hình thức khác nhau nhưng để kiểm tra tình trạng pháp lý thửa đất thì hộ gia đình, cá nhân nên sử dụng hình thức khai thác thông tin thông qua phiếu yêu cầu.
Để khai thác thông tin đất đai, kiểm tra đất thuộc quy hoạch thế chấp, tranh chấp không thì người yêu cầu phải tải phiếu yêu cầu theo Mẫu số 13/ĐK được ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Tại danh mục và nội dung dữ liệu cần cung cấp trên phiếu yêu cầu thì tích vào ô thông tin cần biết theo nhu cầu, nếu cần tổng hợp thông tin thì tích vào ô “tất cả thông tin trên”.
Quy định về công chứng, chứng thực
Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng nhà đất với nhau phải lập và công chứng hoặc chứng thực hợp đồng nếu không sẽ không đủ điều kiện đăng ký sang tên.
Nơi công chứng: Văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng có trụ sở chính trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có nhà đất.
Nơi chứng thực: UBND xã, phường, thị trấn nơi có nhà đất.
Phải sang tên trong thời hạn 30 ngày
Căn cứ khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, khi chuyển nhượng nhà đất phải đăng ký sang tên trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
Nơi nộp hồ sơ sang tên:
Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để chuyển cho Văn phòng đăng ký đất đai.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.vn
Email: luatsucncvietnam@gmail.com
