Trong thời gian vừa qua, đã xảy ra nhiều vụ việc tranh chấp đất đai vì không xác định được ranh giới thửa đất. Ranh giới thửa đất được xác định theo nhiều căn cứ khác nhau và ảnh hưởng trực tiếp đến diện tích mảnh đất. Và câu hỏi đặt ra là: “Làm cách nào để xác định ranh giới thửa đất?”. Để giải đáp cho thắc mắc trên, kính mời anh/chị và các bạn cùng theo dõi bài viết bên dưới của chúng tôi nhé.
Ranh giới thửa đất là gì?
Ranh giới thửa đất là đường gấp khúc tạo bởi các cạnh thửa nối liền, bao khép kín phần diện tích thuộc thửa đất đó. Thực tế, đây là khái niệm hết sức quen thuộc trong thực tiễn sử dụng và quản lý đất đai của Nhà nước ta. Đây là cơ sở để xác định ranh giới, diện tích sử dụng đất của người sử dụng đất.
Căn cứ theo điểm 2.3 khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT có quy định về ranh giới như sau:
“Ranh giới thửa đất là đường gấp khúc tạo bởi các cạnh thửa nối liền, bao khép kín phần diện tích thuộc thửa đất đó.”
Theo đó, cũng quy định về ranh giới trong một số trường hợp đặc biệt được xác định như sau:
Đối với trường hợp đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở thì ranh giới được xác định là đường bao của toàn bộ diện tích đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đó.
- Đối với ruộng bậc thang thì ranh giới được xác định là đường bao ngoài cùng, bao gồm các bậc thang liền kề có cùng mục đích sử dụng đất, thuộc phạm vi sử dụng của một người sử dụng đất hoặc một nhóm người cùng sử dụng đất (không phân biệt theo các đường bờ chia cắt bậc thang bên trong khu đất tại thực địa).
- Trường hợp ranh giới thửa đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng là bờ thửa, đường rãnh nước dùng chung không thuộc thửa đất có độ rộng dưới 0.5m thì ranh giới được xác định theo đường tâm của đường bờ thửa, đường rãnh nước. Trường hợp độ rộng đường bờ thửa, đường rãnh nước bằng hoặc lớn hơn 0.5m thì ranh giới được xác định theo mép của đường bờ thửa, đường rãnh nước.
Như vậy, có thể hiểu là, ranh giới thửa đất là đường vẽ trên bản đồ địa chính hoặc mốc giới thực địa, nhằm xác định quyền sử dụng của các chú thể có quyền sử dụng, chiếm hữu đối với phần đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận, theo đúng quy định của pháp luật hiện hành. Và ranh giới đất đai được thể hiện, cập nhật lên Bản đồ địa chính của địa phương (xã, phường nơi có đất).
Cách xác định ranh gưới và lập bản mô tả ranh giới:
Căn cứ xác định ranh giới đất đai:
Theo khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về căn cứ xác định ranh giới thửa đất liền kề cụ thể như sau:
+ Ranh giới giữa các thửa đất liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: điều đó có nghĩa là các cá nhân, hộ gia đình có đất liền kề nhau sẽ thỏa thuận với nhau về việc xác định ranh giới thửa đất liền. Trong trường hợp không tự thỏa thuận trước đó thì cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ xác định căn cứ ranh giới thửa đất.
+ Ranh giới thửa đất cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Tức trong trường hợp người dân sử dụng đất ổn định lâu dài từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp, cơ quan Nhà nước sẽ tôn trọng phần ranh giới đã được người dân đồng thuận xác định cùng nhau trước đó.
+ Một trong những căn cứ để xác định ranh giới thửa đất là đất không có tranh chấp. Hay nói cách khác, phần ranh giới được xác lập phải đảm bảo nguyên tắc không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung. Đây là cơ sở để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân, hộ gia đình có quyền và lợi ích hợp pháp liên quan.
Bên cạnh những quy định trên thì khi xác định ranh giới phải căn cứ theo quy định tại điểm 1.2 khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT cụ thể như sau:
- Trường hợp không có tranh chấp: Ranh giới được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của Tòa án, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới.
- Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới: Nếu thuộc trường hợp này đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có thửa đất để giải quyết.
Nếu tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp;
Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, 01 bản lưu hồ sơ đo đạc, 01 bản gửi Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.
Trình tự thủ tục xác định ranh giới thửa đất:
Căn cứ theo Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về trình tự thủ tục xác định ranh giới thửa đất, cụ thể như sau:
Bước 1. Xác định hiện trạng, mốc giới thửa đất trên thực địa:
Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc, cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành các công việc sau:
- Xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ.
- Lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất.
- Yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ này không cần công chứng, chứng thực).
Người dẫn đạc là công chức địa chính xã, phường, thị trấn hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố... Người dẫn đạc có nhiệm vụ hỗ trợ, hướng dẫn cán bộ đo đạc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất.
Như vậy, cán bộ đo đạc cần phối hợp với công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp,... để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất, cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa.
Bước 2. Lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất:
Sau khi xác định hiện trạng, mốc giới thửa đất trên thực địa, cán bộ đo đạc sẽ thực hiện đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất chính là cơ sở để hiển thị lại mốc ranh giới trên thực tế đất đai.
Bước 3: Yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).
Đo vẽ ranh giới thửa đất:
Theo khoản 3 Điều 12 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, sau khi xác định ranh giới thì khâu cuối cùng là thực hiện việc đo vẽ ranh giới thửa đất. Việc đo vẽ ranh giới được hiện như sau:
- Việc đo vẽ chi tiết ranh giới được thực hiện theo hiện trạng thực tế đang sử dụng, quản lý đã được xác định theo quy định tại mục 2 ở trên.
- Trường hợp có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất thể hiện rõ ranh giới (có kích thước cạnh hoặc tọa độ đỉnh thửa đất) nhưng ranh giới trên thực địa đã thay đổi so với giấy tờ đó thì trên bản đồ địa chính phải thể hiện cả đường ranh giới theo giấy tờ đó (bằng nét đứt) và ranh giới theo hiện trạng (bằng nét liền).
Đơn vị đo đạc phải thể hiện sự thay đổi về ranh giới trong Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất lập theo mẫu; đồng thời lập danh sách các trường hợp thay đổi ranh giới gửi Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, Phòng Tài nguyên và Môi trường (thửa đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng) nơi có thửa đất để xử lý theo thẩm quyền.
- Trong quá trình đo vẽ chi tiết, tại mỗi trạm máy phải bố trí các điểm chi tiết làm điểm kiểm tra với các trạm đo kề nhau. Số lượng điểm kiểm tra phụ thuộc vào khu vực đo và không dưới 02 điểm với mỗi trạm đo kề nhau.
Trường hợp sai số vị trí điểm kiểm tra giữa hai lần đo từ hai trạm máy bằng hoặc nhỏ hơn sai số theo quy định tại Điều 7 Thông tư 25/2014/TT-BTNTM thì vị trí điểm kiểm tra được xác định bằng tọa độ trung bình giữa hai lần đo. Trường hợp sai số nói trên vượt quá sai số quy định thì phải kiểm tra, xác định rõ nguyên nhân để khắc phục.
Đối với khu đo cùng thời điểm đo vẽ có nhiều tỷ lệ khác nhau thì phải đánh dấu các điểm chi tiết chung của hai tỷ lệ để đo tiếp biên. Các điểm đo tiếp biên phải được đo đạc theo chỉ tiêu kỹ thuật của tỷ lệ bản đồ lớn hơn.
- Sau khi bản đồ địa chính được nghiệm thu cấp đơn vị thi công, đơn vị đo đạc in Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất và giao cho người sử dụng đất để kiểm tra, xác nhận, kê khai đăng ký đất đai theo quy định và nộp lại cùng hồ sơ đăng ký đất đai để làm cơ sở nghiệm thu bản đồ địa chính.
Trường hợp phát hiện trong kết quả đo đạc địa chính thửa đất có sai sót thì người sử dụng đất báo cho đơn vị đo đạc kiểm tra, bổ sung, chỉnh sửa.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.vn
Email: luatsucncvietnam@gmail.com
