Đặt cọc là hành động thể hiện sự cam kết giữa hai bên trong giao dịch mua bán nhà đất. Số tiền đặt cọc thường được tính theo tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng và có vai trò như một khoản bảo đảm thực hiện hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, nếu không hiểu rõ quy định pháp luật và các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc, người mua hoặc người bán có thể gặp phải những rủi ro đáng tiếc như mất tiền cọc, tranh chấp pháp lý hoặc kéo dài thời gian giao dịch. Chính vì vậy, việc nắm rõ lưu ý khi đặt cọc mua bán nhà là điều cần thiết để bảo vệ quyền lợi của mình.
Lưu ý 1: Kiểm tra pháp lý về đối tượng đặt cọc và thông tin chủ sở hữu trước khi đặt cọc:
Theo Điều 4 và Điều 27 Luật Đất đai 2024, có quy định: chỉ những chủ sử dụng nhà đất được pháp luật công nhận mới có quyền bán tài sản này. Vì vậy việc kiểm tra thông tin chủ sử dụng đất là bước đầu tiên và quan trọng nhất trong quá trình giao dịch. Việc xác minh thông tin chủ sử dụng đất giúp tránh được rủi ro giao dịch vô hiệu hoặc bị lừa đảo. Người mua nên cẩn trọng, không nên dựa hoàn toàn vào thông tin mà người bán cung cấp mà cần kiểm tra kỹ lưỡng.
Ngoài ra, chúng ta cần kiểm tra pháp lý về đối tượng đặt cọc bao gồm các vấn đề sau:
− Xác định thông tin quy hoạch đất đai: Thông tin quy hoạch là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị và khả năng sử dụng của bất động sản trong tương lai. Một số bất động sản có thể bị ảnh hưởng bởi các dự án quy hoạch, gây khó khăn trong xây dựng, sửa chữa hoặc thậm chí phải thu hồi. Kiểm tra thông tin quy hoạch giúp người mua tránh các rủi ro về mặt pháp lý và tài chính khi đầu tư vào bất động sản.
− Kiểm tra hiện trạng nhà đất và diện tích sử dụng: Hiện trạng sử dụng thực tế của nhà đất có thể khác biệt so với các thông tin trên giấy tờ pháp lý. Điều này dễ dẫn đến tranh chấp hoặc khó khăn trong việc chuyển nhượng và đặc biệt là trong việc đăng bộ sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sự cẩn trọng trong việc kiểm tra hiện trạng sẽ giúp đảm bảo giao dịch diễn ra thuận lợi và hạn chế các rủi ro pháp lý về sau.
− Xác định tình trạng tranh chấp hoặc thế chấp của nhà đất: Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất không được tranh chấp. Việc kiểm tra kỹ lưỡng giúp người mua tránh rơi vào các tranh chấp pháp lý phức tạp, gây thiệt hại về thời gian và tài chính.
Lưu ý 2: Những thông tin cần có trên hợp đồng đặt cọc:
Căn cứ Điều 328 và Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc là một loại hợp đồng cụ thể của hợp đồng dân sự, trong đó các bên thỏa thuận xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ khi đặt cọc.
Vì bản chất là hợp đồng dân sự nên bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có quyền thỏa thuận các nội dung của hợp đồng với điều kiện nội dung đó không trái luật, đạo đức xã hội. Thông thường hợp đồng đặt cọc gồm các nội dung như sau:
Thông tin về các bên tham gia:
− Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc: ghi rõ họ tên, ngày tháng năm sinh, số CMND/CCCD/Hộ chiếu, địa chỉ thường trú.
Nếu là tổ chức, cần ghi đầy đủ thông tin pháp nhân: tên doanh nghiệp, mã số thuế, người đại diện, chức danh, trụ sở.
Thông tin về tài sản giao dịch
− Mô tả đầy đủ, chính xác về nhà đất giao dịch: diện tích, vị trí, số thửa, tờ bản đồ, tình trạng pháp lý, số Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
− Ghi rõ tài sản thuộc quyền sở hữu của bên nào, có đồng sở hữu hay không, có đang thế chấp/tranh chấp không.
Số tiền đặt cọc và hình thức thanh toán:
− Ghi rõ số tiền đặt cọc (bằng số và bằng chữ), tỷ lệ so với giá trị chuyển nhượng.
− Hình thức thanh toán: chuyển khoản hay tiền mặt, có biên nhận hay chứng từ giao dịch kèm theo.
Mục đích đặt cọc:
− Cam kết của hai bên về việc ký kết hợp đồng mua bán nhà đất chính thức trong thời hạn cụ thể.
− Nêu rõ mục tiêu của khoản đặt cọc là để đảm bảo giao dịch không bị phá vỡ trái cam kết.
Thời hạn đặt cọc:
− Ghi rõ ngày bắt đầu và ngày kết thúc hiệu lực của đặt cọc.
− Trong khoảng thời gian đó, bên bán không được tự ý chuyển nhượng tài sản cho bên thứ ba.
Cam kết của các bên:
− Bên bán cam kết:tài sản không bị tranh chấp, khiếu kiện, hoặc kê biên thi hành án; không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
− Bên mua cam kết đã xem xét kỹ, biết rõ về nguồn gốc sở hữu và thực trạng quy hoạch của BĐS định mua.
Quyền và nghĩa vụ của các bên:
− Bên đặt cọc: có quyền yêu cầu hoàn trả hoặc nhận lại gấp đôi nếu bên bán vi phạm.
− Bên nhận đặt cọc: có quyền giữ tiền cọc nếu bên mua không ký hợp đồng như đã thỏa thuận.
Phương án xử lý vi phạm đặt cọc
Trường hợp bên nào vi phạm thì xử lý theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
− Bên đặt cọc vi phạm: bị mất tiền cọc.
− Bên nhận đặt cọc vi phạm: phải trả lại tiền cọc và bồi thường khoản tương đương.
Điều khoản giải quyết tranh chấp:
Ưu tiên thương lượng, hòa giải. Nếu không thành, tranh chấp được đưa ra Tòa án có thẩm quyền nơi có bất động sản.
Hiệu lực của hợp đồng:
− Ghi rõ ngày hợp đồng có hiệu lực.
− Nêu rõ trường hợp sửa đổi, bổ sung hoặc chấm dứt hợp đồng.
Chữ ký của các bên:
− Bắt buộc có chữ ký tay của các bên hoặc đại diện hợp pháp.
− Nếu có bên làm chứng hoặc công chứng thì phải ghi rõ.
Lưu ý 3: Hình thức của hợp đồng đặt cọc:
Hiện nay, quy định pháp luật không có quy định bắt buộc về hình thức của hợp đồng. Tuy nhiên, như phân tích ở trên, hợp đồng đặt cọc là một loại hợp đồng cụ thể của hợp đồng dân sự, trong đó các bên thỏa thuận xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ khi đặt cọc. Căn cứ theo Điều 119 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về hình thức của giao dịch dân sự như sau:
“Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.
2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.”
Như vậy, hợp đồng đặt cọc có thể tồn tại dưới dạng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Đặt cọc nên có hợp đồng giấy trắng mực đen, theo đúng mẫu quy định của pháp luật thì mới có giá trị pháp lý dù không nhất thiết phải công chứng. Có nhiều người vì tin tưởng, chủ quan hoặc chưa đủ kiến thức nên đặt tiền cọc bằng thỏa thuận miệng, giấy viết tay, văn bản không theo mẫu quy định. Những hình thức như thế này sẽ gây thiệt thòi cho người mua khi có tranh chấp xảy ra, vừa gây mất tiền đặt cọc vừa không đảm bảo được quyền lợi sở hữu nhà mà còn gặp nhiều phiền toái phát sinh sau này.
Lưu ý 4:Tài sản nào có thể đặt cọc mua bán nhà đất
Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, có quy định tài sản dùng để đặt cọc là “tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác”. Kim khí quý, đá quý về bản chất là những vật có giá trị. Trong khi đó, theo quy định tại khoản 1 Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định tài sản gồm 04 loại là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Như vậy, tài sản dùng để đặt cọc nói chung bao gồm 02 loại là tiền và vật.
Lưu ý 5: Nên đặt cọc mua bán nhà đất bao nhiêu:
Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định về mức tiền đặt cọc. Do vậy, các bên được quyền thỏa thuận về mức đặt cọc. Tuy nhiên, dù pháp luật không quy định nhưng để hạn chế rủi ro thì các bên có thể thỏa thuận ở mức dưới 30% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đối với nhà đất hoặc hợp đồng mua bán đối với nhà.
Để đánh giá rủi ro hoặc nghĩa vụ của các bên nếu hợp đồng chuyển nhượng, mua bán không được giao kết, thực hiện thì tùy thuộc vào vị trí của từng bên; vì nếu bên nhận đặt cọc vi phạm thì bên đặt cọc sẽ hưởng lợi, nếu bên đặt cọc vi phạm thì bên nhận đặt cọc sẽ hưởng lợi.
Ví dụ: Ông A đặt cọc cho ông B là 50% giá trị hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với số tiền là 500 triệu đồng; sau khi đặt cọc xong mới phát hiện nhà của ông B có người tự tử nên ông A không muốn mua nữa mà đề nghị ông B trả lại tiền đặt cọc, nếu ông B không đồng ý trả và tại hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận khác thì 500 triệu sẽ thuộc về ông B.
Lưu ý 6: Khi nào thì hoàn trả lại tiền cọc
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
+ Trong trường hợp mà hợp đồng không thể thực hiện được như đối tượng của hợp đồng không còn hoặc chủ thể tham gia hợp đồng là cá nhân đã chết hoặc pháp nhân đã chấm dứt hoạt động hoặc hợp đồng vô hiệu do đối tượng của hợp đồng không hợp pháp… thì lúc đó các bên sẽ trao trả lại cho nhau những gì đã nhận, bao gồm cả tiền cọc và chấm dứt hợp đồng.
+ Trong trường hợp một trong các bên không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng thì được giải quyết như sau:
– Nếu bên đặt cọc từ chối từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (bên đặt cọc bị mất cọc).
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (bên nhận đặt cọc phải trả lại cọc và bị phạt cọc).
+ Trong trường hợp, hợp đồng được giao kết thực hiện, thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 3: 98S Trần Đại Nghĩa, Phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.vn
Email: luatsucncvietnam@gmail.com
