Đất khai hoang là phần đất do người dân tự khai phá các mảnh đất không có chủ sở hữu và chuyển đổi thành các loại đất như đất nông nghiệp, đất thổ cư theo quy định của pháp luật. Và theo quy định của pháp luật hiện hành thì: “Đất khai hoang là gì? Đất khai hoang có được cấp Sổ đỏ không?”. Để làm rõ vấn đề trên, kính mời anh/chị và các bạn cùng theo dõi bài viết bên dưới của chúng tôi nhé.
Đất khai hoang là gì?
Hiện nay, chưa có văn bản pháp luật nào khái niệm cụ thể về đất khai hoang. Theo đó, đất khai hoang là các gọi phổ biến của người dân, căn cứ vào thực tiễn sử dụng và nguồn gốc quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Và đất khai hoang chỉ được Luật Đất đai 2024 đề cập duy nhất tại khoản 4 Điều 139 liên quan đến hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang.
Và căn cứ theo Điều 8 Luật Đất đai 2024, việc khai hoang đất phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Người sử dụng đất khai hoang có trách nhiệm bảo vệ, cải tạo và sử dụng đất hiệu quả, bền vững. Quá trình khai hoang cần áp dụng các biện pháp kỹ thuật phù hợp để tránh tác động tiêu cực đến môi trường.
Như vậy, chúng ta có thể hiểu: Đất khai hoang là đất đang để hoang hóa, đất khác chưa được nhà nước giao quyền sử dụng cho cá nhân hay tổ chức nào. Do đó thời điểm sử dụng đất trên thực địa không thuộc quyền sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác. Đất để hoang chưa được sử dụng, quản lý hay cải tạo.
Việc sử dụng đất khai hoang là sử dụng đất trên thực địa, định đoạt cũng như tác động khác trên đất. Người dân chưa hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật. Do đó mà nhà nước chưa công nhận đối với quyền sử dụng đất của người dân tại thời điểm khai hoang.
Đất khai hoang có được cấp Sổ đỏ không?
Pháp luật không quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với đất khai hoang. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc không có các thủ tục pháp lý để công nhận trên thực tế đối với hành vi khai hoang, chiếm hữu đất khi chưa được cơ quan có thẩm quyền xác nhận. Trên thực tế, đất khai hoang chủ yếu là đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 138 Luật Đất đai 2024.
Căn cứ Điều 138 Luật Đất đai 2024, mặc dù đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện theo từng trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận như sau:
(a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống, nếu diện tích đất bằng; hoặc lớn hơn hạn mức công nhận theo quy định thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất.
Nếu diện tích đã xây dựng lớn hơn hạn mức được công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã được xây dựng nhà ở, công trình; trường hợp này phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt quá hạn mức công nhận tại thời điểm này.
(b) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống nếu diện tích đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích của thửa đất đó và không cần phải nộp tiền sử dụng đất.
(c) Đối với thửa đất có sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì việc công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ dựa theo diện tích thực tế đã sử dụng; Hình thức sử dụng đất được công nhận như đối với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất: ổn định, lâu dài.
(d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi được xác định theo điểm a và điểm c khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai 2024 thì sẽ được xác định theo hiện trạng sử dụng đất:
- Nếu hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì sẽ được công nhận theo điểm c khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai 2024.
- Nếu hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì sẽ được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
- Nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch chung/quy hoạch phân khu/quy hoạch xây dựng/quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó, đồng thời phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
Trường hợp 2: Sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận như sau:
(a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống, nếu diện tích đất bằng; hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức được công nhận đất ở, không phải nộp tiền sử dụng đất.
Nếu diện tích đã xây dựng lớn hơn hạn mức được công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã được xây dựng nhà ở, công trình; trường hợp này phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt quá hạn mức công nhận tại thời điểm này.
(b) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống nếu diện tích đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích của thửa đất đó và không cần phải nộp tiền sử dụng đất.
(c) Đối với thửa đất có sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì việc công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ dựa theo điểm c khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai 2024.
(d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi được xác định theo điểm a và điểm c khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai 2024 thì sẽ được xác định theo hiện trạng sử dụng đất:
- Nếu hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì sẽ được công nhận theo điểm c khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai 2024.
- Nếu hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì sẽ được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
- Nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch chung/quy hoạch phân khu/quy hoạch xây dựng/quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó, đồng thời phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
Trường hợp 3: Sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận như sau:
(a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống, nếu diện tích đất bằng; hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại nông thôn và đô thị thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở.
Trường hợp diện tích đã xây nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống lớn hơn hạn mức được giao đất thì công nhận diện tích đất ở dựa theo diện tích thực tế đã xây dựng.
(b) Đối với thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức giao đất ở thì toàn bộ diện tích đất được công nhận là đất ở.
(c) Đối với thửa đất sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại và dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ dựa theo điểm c khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai 2024.
(d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi được xác định theo điểm a và điểm c khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai 2024 thì sẽ được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
- Nếu hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì sẽ được công nhận theo điểm c khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai 2024.
- Nếu hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì sẽ được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
- Nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch chung/quy hoạch phân khu/quy hoạch xây dựng/quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó, đồng thời phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
(e) Trong trường hợp 3 này người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Trường hợp 4: Thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng chùng thì hạn mức đất ở theo trường hợp 1, 2, 3 nêu trên được tính bằng tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó.
Nếu 01 hộ, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống mà được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì hạn mức đất ở xác định theo trường hợp 1, 2, 3 đối với từng thửa đất đó.
Trường hợp 5: Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2024 mà:
- Không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất
- Có đăng ký thường trú tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn
- Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không tranh chấp
Thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất. Diện tích đất được xác định khi cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định tại các trường hợp 1, 2, 3 và 4 nêu trên.
Trường hợp 6: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng
Như vậy, dù là đất khai hoang nhưng chỉ cần có đủ điều kiện theo quy định trên sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đất khai hoang có được bồi thường khi thu hồi không?
Đất khai hoang chỉ được bồi thường khi đáp ứng các điều kiện sau:
- Có hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp (khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024).
- Việc khai hoang phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Đất khai hoang đã được đưa vào sử dụng và không thuộc trường hợp thuế đất trả tiền hàng năm.
- Người sử dụng đất khai hoang có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.
- Đáp ứng điều kiện được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp; văn bản công nhận kết quả đấu giá mà người này đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
- Đáp ứng điều kiện về chủ thể sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024.
Mức bồi thường cụ thể được xác định dựa trên giá đất, diện tích thu hồi và các chi phí đầu tư vào đất còn lại. Trường hợp đất khai hoang không đủ điều kiện được bồi thường, người sử dụng đất có thể được xem xét hỗ trợ theo chính sách của địa phương.
Người sử dụng đất khai hoang cần lưu ý việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và đăng ký quyền sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi khi có trường hợp thu hồi đất xảy ra.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.vn
Email: luatsucncvietnam@gmail.com
