Đất đai là tài sản có giá trị đặc biệt, và đối với một số người đó chính là tài sản tích góp cả đời mới có được. Trên thực tế, chúng ta gặp không ít trường hợp vì một lý do nào đó, mà một hoặc các bên bị lừa dối để ký hợp đồng mua bán nhà đất. Và câu hỏi đặt ra là: “Bị lừa dối ký hợp đồng mua bán đất thì hợp đồng đó có vô hiệu không?”. Để giải đáp thắc mắc trên, kính mời anh/chị và các bạn cùng tìm hiểu bài viết bên dưới của chúng tôi nhé.
Các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán đất:
Hợp đồng mua bán đất, là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất. Căn cứ Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015, để hợp đồng mua bán đất có hiệu lực cần đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 117; Điều 500; Điều 501; Điều 502; Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015 và điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 cụ thể như sau:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.
- Chủ thể tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải hoàn toàn tự nguyện.
- Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái với đạo đức xã hội.
- Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất, không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực.
Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực, kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai. Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Ký hợp đồng mua bán đất, nhưng bị lừa dối thì hợp đồng có bị vô hiệu hay không?
Căn cứ theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, theo đó về việc giao dịch dân sự bị vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép, cụ thể như sau:
“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép
Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch dân sự, là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự, là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.”
Theo đó, lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba, nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó. Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối, thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Như vậy, khi ký hợp đồng mua bán đất nhưng bị lừa dối thì hợp đồng có thể bị vô hiệu theo yêu cầu của bên bị lừa dối.
Hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu là gì?
Căn cứ theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi hợp đồng mua bán đất bị tuyên vô hiệu thì hậu quả pháp lý được quy định cụ thể như sau.
- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập;
- Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Như vậy, trường hợp này khách hàng mua bán đất nhưng bị lừa dối có thể yêu cầu tòa án giải quyết theo hướng tuyên bố hợp đồng vô hiệu và xử lý hậu quả pháp lý buộc phía vi phạm trả lại những gì đã nhận, do hợp đồng có sự lừa dối, ngoài ra bên có lỗi phải thực hiện trách nhiệm bồi thường cho người bị thiệt hại theo quy định pháp luật.
Có thể đòi lại đất nếu bên lừa dối đã bán thửa đất đó cho người khác không?
Theo phân tích trên, thì nếu bị lừa dối trong hợp đồng mua bán đất thì có thể khởi kiện để đòi lại đất. Căn cứ theo Điều 168 Bộ luật Dân sự 2015, có quy định về quyền đòi lại bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình, theo đó:
“Điều 168. Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình
Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật này.”
Tuy nhiên, căn cứ theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu, theo đó:
“2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.
Như vậy, từ các quy định đã liệt kê ở trên, thì người bán đất có thể đòi lại đất đã bán hay không, nếu như bên lừa dối (bên mua đất) đã bán đất đó cho người khác, thì phải xem xét các trường hợp cụ thể. Tại Điều 133 nêu trên có những quy định bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch bất động sản vô hiệu nhằm hướng tới bảo vệ những chủ thể ngay thẳng, trung thực, họ không biết và không thể biết tài sản mà mình xác lập, thực hiện lại hình thành từ một giao dịch dân sự vô hiệu trước đó. Tức trong trường hợp người mua đất được xác định là người thứ ba ngay tình trong giao dịch mua bán với người có hành vi lừa dối thì giao dịch đó sẽ không vô hiệu mặc dù giao dịch trước đó vô hiệu. Tuy nhiên, về định nghĩa “người thứ ba ngay tình” hiện nay chưa được Bộ luật Dân sự năm 2015 làm rõ và việc thiếu vắng quy định để xác định, nhận diện người thứ ba ngay tình dẫn đến việc áp dụng pháp luật không thống nhất trong thực tiễn giải quyết tranh chấp và còn nhiều bất cập.
Nhìn vào quy định của Bộ luật Dân sự 2015 so với Bộ luật Dân sự năm 2005 có thể thấy hiện nay pháp luật ngày càng quan tâm và theo hướng ưu tiên bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình hơn so với chủ sở hữu tài sản, đặc biệt là đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Cụ thể trường hợp người có hành vi lừa dối đã chuyển nhượng đất cho người khác mà những người này được xác định là người thứ ba ngay tình thì chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình. Tuy nhiên chủ sở hữu có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.
Trình tự thủ tục khởi kiện yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán đất do bị lừa dối:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện:
Để việc khởi kiện diễn ra nhanh chóng, người khởi kiện cần phải chuẩn bị một số tài liệu chứng cứ sau:
- Đơn khởi kiện yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán đất do bị lừa dối (theo mẫu số 23- DS, Danh mục ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/Nghị quyết - hội đồng thẩm phán); anh/chị và các bạn có thể tải đơn khởi kiện tại đây.
- Hợp đồng mua bán đất (nếu có);
- Tài liệu, chứng cứ có liên quan đến tranh chấp;
- Giấy tờ nhân thân (chứng minh nhân dân, căn cước công dân,…)
Bước 2. Nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền:
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp:
Căn cứ theo Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thì tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất. Tuy nhiên, trong trường hợp mà có đương sự ở nước ngoài thì thuộc thẩm quyền của Tòa án cấp tỉnh (khoản 3 Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).
Vì thế người khởi kiện sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thì nộp tại Tòa án nhân dân huyện nơi có đất để giải quyết tranh chấp trên
Cách thức nộp đơn:
Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết bằng một trong các phương thức sau:
- Nộp trực tiếp tại Tòa án;
- Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
- Gửi trực tuyến thông qua Cổng dịch vụ Công quốc gia (nếu có).
Bước 3: Tiếp nhận đơn
Thứ nhất, tiếp nhận đơn:
- Nếu nộp trực tiếp, Tòa án cấp ngay giấy xác nhận đơn cho người khởi kiện
- Nếu nộp theo đường dịch vụ bưu chính, Tòa án gửi thông báo nhận đơn cho người khởi kiện trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn
- Nếu nộp bằng phương thức gửi trực tuyến, Tòa án phải thông báo ngay việc nhận đơn cho người khởi kiện qua Cổng dịch vụ công Quốc gia (nếu có)
Thứ hai, xử lý đơn:
Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định sau:
- Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện.
- Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn.
- Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác.
- Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Bước 4: Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra thông báo nộp tạm ứng án phí.
Căn cứ Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, khi xét thấy hồ sơ khởi kiện đầy đủ và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán sẽ ra thông báo cho người khởi kiện thực hiện thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
Bước 5: Các bên đương sự đưa ra ý kiến đối với nội dung khởi kiện trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày các bên đương sự nhận được thông báo.
Bước 6: Quyết định đưa vụ án ra xét xử.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.vn
Email: luatsucncvietnam@gmail.com
