Nhiều trường hợp hiện nay đã trả tiền mua đất nhưng vẫn không được sang tên Sổ đỏ. Việc sử dụng đất khi chưa làm thủ tục sang tên có thể khiến người mua gặp nhiều rủi ro. Do đó, bài viết sau đây chúng tôi sẽ hướng dẫn quý anh/chị cách xử lý khi đã trả tiền mua đất nhưng không được sang tên Sổ đỏ.
Sang tên Sổ đỏ là cách gọi của người dân dùng để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
Mua bán đất là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Mua bán đất phải thực hiện đăng ký biến động
Căn cứ tại khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
“3. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật”.
Như vậy, người sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất.
Nói tóm lại, một khi đã sang tiền thì người mua đất cần phải “sát sao” trong việc sang tên Sổ cho tới khi cầm được Giấy chứng nhận ghi tên mình trên tay. Một số rủi ro có thể xảy ra nếu chuyển tiền nhưng không nhanh chóng thực hiện đăng ký biến động (hay thường gọi là sang tên Sổ đỏ) gồm:
- Dễ xảy ra tranh chấp trong quá trình sử dụng đất;
- Trên giấy tờ pháp lý, đất vẫn thuộc về “chủ cũ”, khi có tranh chấp xảy ra, bên mua khó được bảo đảm quyền lợi;
- Người mua bị hạn chế các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như: Chuyển nhượng lại cho người khác; tặng cho; để thừa kế;
- Bị xử phạt hành chính từ 02 - 03 triệu đồng theo khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP (gấp 02 lần nếu là tổ chức vi phạm).
Cách xử lý khi đã trả tiền mua đất nhưng không được sang tên Sổ đỏ
Nếu không thực hiện việc sang tên, người mua có thể gặp phải nhiều rủi ro pháp lý trong quá trình sử dụng đất nếu đã thực hiện giao dịch mua bán đất nhưng chưa được sang tên. Vậy, người mua phải làm gì để bảo đảm quyền lợi của mình trong trường hợp này?
Trường hợp sau khi đã liên hệ để thương lượng, thỏa thuận về việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất mà bên mua vẫn cố tình trốn tránh và không thực hiện thủ tục sang tên hoặc không phối hợp để làm thủ tục, bên mua có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.
Căn cứ khoản 2 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện gồm các giấy tờ sau:
(1) Đơn khởi kiện theo Mẫu số 23-DS được quy định tại Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP.
(2) Một số loại giấy tờ của người khởi kiện như: Chứng minh thư nhân dân hoặc Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.
(3) Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
Theo quy định pháp luật tố tụng dân sự ai khởi kiện vấn đề gì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện đó, nếu không Tòa án sẽ từ chối yêu cầu khởi kiện.
Khi nộp tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện không nhất thiết phải nộp toàn bộ những gì người khởi kiện có, thay vào đó chỉ cần nộp tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện.
Người khởi kiện nộp đơn bằng một trong các hình thức sau:
- Nộp trực tiếp tại Tòa án;
- Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
- Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Lưu ý quan trọng:
Trường hợp các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa được công chứng, chứng thực thì giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không được pháp luật công nhận và là giao dịch vô hiệu theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 (do vi phạm điều kiện bắt buộc về hình thức là công chứng, chứng thực hợp đồng).
Theo đó, hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu theo khoản 2, 3 điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 là không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.
Do vậy, khi khởi kiện để giải quyết tranh chấp thì toà án sẽ tuyên các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, bên bán trả lại tiền, bên mua trả lại đất. Bên nào có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại.
Sang tên Sổ đỏ có phải ký giáp ranh không?
Hiện nay, trong các bước thực hiện sang tên Sổ đỏ thì ký giáp ranh không phải thủ tục riêng khi thực hiện giải quyết thủ tục hay giấy tờ khi sang tên nhà đất. Bên cạnh đó, cũng chưa có văn bản pháp luật nào quy định rằng chỉ vì hàng xóm không ký giáp ranh mà người sử dụng đất không được sang tên.
Do vậy có thể nói, việc ký giáp ranh là không cần thiết khi thực hiện sang tên Sổ đỏ. Người dân cần nắm rõ quy định về điều kiện chuyển nhượng, tặng cho cũng như thủ tục đăng ký biến động để trả lời được cho câu hỏi sang tên Sổ đỏ có phải ký giáp ranh hay không.
Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, khoản 1, khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, để việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực phải đáp ứng các điều kiện sau:
(1) Điều kiện về thửa đất
Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124, điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này.
- Đất không có tranh chấp hoặc có thì cũng đã được giải quyết, có bản án, quyết định của Tòa, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định.
(2) Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng
Bên nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng theo quy định tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024. Nói cách khác, người nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng theo quy định, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
- Cá nhân không sống trong khu vực rừng phòng hộ, đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ hoặc phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.
(3) Điều kiện về các chủ thể khi giao dịch
Các bên chuyển nhượng là cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Các bên chuyển nhượng hoàn toàn tự nguyện.
(4) Điều kiện về hợp đồng
Mục đích và nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không vi phạm điều cấm của luật, đạo đức xã hội.
(5) Điều kiện về hình thức
Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
(6) Được đăng ký biến động theo đúng quy định (đăng ký sang tên Sổ đỏ)
Thông qua 06 điều kiện trên, có thể thấy điều kiện để giao dịch dân sự hợp pháp nói chung và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, phát sinh hiệu lực nói riêng không có quy định phải ký giáp ranh.
Như vậy, không có quy định bắt buộc phải ký giáp ranh khi sang tên, chuyển nhượng Sổ đỏ. Người dân không cần lo lắng nếu không có giấy xác nhận giáp ranh thì sẽ có tranh chấp bởi nếu đất có tranh chấp thì sẽ không đủ điều kiện được chuyển nhượng.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.vn
Email: luatsucncvietnam@gmail.com
