Trên thực tế tồn tại rất nhiều trường hợp đất đai không đáp ứng đủ điều kiện mua bán (chuyển nhượng) theo quy định pháp luật nhưng vì lợi ích về tài chính nên các bên vẫn xác lập giao dịch mua bán dưới hình thức hợp đồng ủy quyền. Tuy nhiên, điều này mang lại rất nhiều rủi ro cho người sử dụng đất, bài viết sau đây chúng tôi sẽ tổng hợp 06 rủi ro khi mua nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền.
Bản chất của mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền
Căn cứ theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền như sau:
“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Như vậy, bản chất của ủy quyền sử dụng đất là bên nhận ủy quyền thay mặt bên ủy quyền để thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận.
Nhiều người lợi dụng việc này để trốn các khoản thuế, phí sang tên nhà đất (mức thuế phí hiện hành là 2,65% giá chuyển nhượng) mà không biết rằng điều này lại mang lại rất nhiều rủi ro cho người nhận chuyển nhượng.
06 Rủi ro khi mua nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền
Thứ nhất, việc chuyển nhượng không có hiệu lực
Theo đúng quy định, chỉ được coi là chuyển nhượng thành công khi đã thực hiện đủ các bước sau:
Bước 1: Công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
Căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này”.
Theo đó, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau thì việc đầu tiên là chuẩn bị hồ sơ để công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (kể cả trường hợp được miễn)
Bước 3: Đăng ký biến động
Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, trong thời hạn 30 ngày kể từ thời điểm công chứng, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại Văn phòng hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
Việc nộp hồ sơ đăng ký biến động có thể thực hiện cùng với thủ tục kê khai nghĩa vụ tài chính nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng (bước 2 và bước 3 gộp làm một).
Tóm lại, phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực mới thực hiện được thủ tục sang tên; còn hợp đồng ủy quyền không thể sang tên vì không không phải thành phần hồ sơ đăng ký sang tên.
Thứ hai, không được tự do thực hiện các quyền đối với đất
Việc mua bán đất qua ủy quyền mang lại nhiều rủi ro với bên nhận ủy quyền bởi người nhận ủy quyền sẽ không được thực hiện các quyền mà không được thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền.
Đồng thời, người nhận ủy quyền cũng không được tự do thực hiện các quyền mà đáng ra người sử dụng đất phải được hưởng. Nếu muốn thực hiện thêm quyền không được quy định trong hợp đồng cũ thì các bên buộc phải ký lại 1 hợp đồng ủy quyền mới.
Khi đó lại xảy ra tình trạng một bên trả tiền cho bên có đất nhưng quyền sử dụng đất và các giấy tờ về nhà đất vẫn thuộc đứng tên "chủ cũ".
Hiện nay, theo chương III Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có 4 quyền cơ bản khi sử dụng đất gồm:
(1) Các quyền chung của người sử dụng đất bao gồm: được cấp Sổ khi đất đủ điều kiện; được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích khi bị xâm phạm; được đền bù bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất… (Điều 26 Luật Đất đai 2024)
(2) Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 27)
(3) Các quyền với thửa đất liền kề như quyền về lối đi chung, lối đi qua… (Điều 29)
(4) Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất nếu đất thuê trả tiền hàng năm hoặc một lần.
Như vậy, nếu mua đất qua hợp đồng ủy quyền thì người sử dụng đất sẽ không thể tự do thực hiện các quyền chuyển đổi, thế chấp, chuyển nhượng… mà phải thông qua sự đồng ý của chủ đất.
Thứ ba, khó chứng minh việc chuyển nhượng là có thật
Đối với trường hợp mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền mà phát sinh tranh chấp thì rất khó chứng minh việc chuyển nhượng là có thật.
Nếu người nhận ủy quyền (người trả tiền để mua đất) có đầy đủ chứng cứ chứng minh như giấy tờ biên nhận tiền, giấy tờ khác ghi nhận việc chuyển nhượng,… thì việc chuyển nhượng đó có thể bị tuyên vô hiệu vì không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về mặt hình thức (không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực).
Thứ tư, bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền
Vì là hợp đồng ủy quyền nên bên có đất (bên ủy quyền) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ về đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền như sau:
- Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền vẫn có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại.
- Trường hợp ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Như vậy, trường hợp chủ gốc của đất đổi ý không muốn cho bên nhận ủy quyền được sử dụng đất nữa và đơn phương thực hiện chấm dứt hợp đồng ủy quyền thì bên nhận ủy quyền sử dụng đất chắc chắn sẽ bị thiệt hại.
Thứ năm, hợp đồng ủy quyền chấm dứt nếu một trong các bên chết
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, đối với hợp đồng ủy quyền, chỉ cần một bên trong hợp đồng chết thì hợp đồng cũng sẽ chấm dứt. Cụ thể tại khoản 8 Điều 372 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các căn cứ để các bên có thể chấm dứt nghĩa vụ dân sự như sau: “8. Bên có nghĩa vụ là cá nhân chết hoặc là pháp nhân chấm dứt tồn tại mà nghĩa vụ phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện”.
Đồng thời, căn cứ tại Điều 382 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định:
“Điều 382. Chấm dứt nghĩa vụ khi bên có quyền là cá nhân chết hoặc pháp nhân chấm dứt tồn tại
Khi các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định về việc nghĩa vụ được thực hiện chỉ dành cho cá nhân hoặc pháp nhân là bên có quyền mà cá nhân chết hoặc pháp nhân chấm dứt tồn tại thì nghĩa vụ cũng chấm dứt”.
Như vậy, nếu một trong các bên chế thì hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt trong trường hợp hợp đồng đó do chính các bên ủy quyền thực hiện.
Nếu xảy ra một trong các bên chết theo quy định khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 thì thửa đất được xác định là di sản thừa kế và xử lý theo quy định của pháp luật thừa kế (được chia cho người thừa kế, người nhận ủy quyền không được nhận thửa đất đó).
Thứ sáu, có thể không nhận được khoản bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi đất bị thu hồi
Khi đất thuộc diện Nhà nước thu hồi vì một trong các lý do được quy định tại Điều 78, Điều 79, Điều 81, Điều 82 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất sẽ được nhận một khoản bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định.
Tuy nhiên, nếu bạn chỉ kí hợp đồng ủy quyền thì những quyền lợi của người sử dụng đất thông thường sẽ không được hưởng, trong đó bao gồm cả quyền lợi được nhận khoản bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp không những không được nhận khoản bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước mà thậm chí còn mất luôn mảnh đất mà mình mất tiền đó.
Kết luận: Không nên mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền vì người trả tiền sẽ không là “chủ đất” và không được đứng tên trên giấy chứng nhận mà thay vào đó họ chỉ được thực hiện những công việc trong phạm vi ủy quyền.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.vn
Email: luatsucncvietnam@gmail.com
