Trên thực tế có rất nhiều trường hợp mua bán nhà đất ghi giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn giá trị mà các bên thỏa thuận thực tế ở bên ngoài. Vậy, trường hợp giá mua đất thấp hơn thực tế thì hợp đồng đã công chứng có bị vô hiệu không? Cùng chúng tôi tìm hiểu về vấn đề này trong bài viết sau đây nhé.
Mua bán nhà đất phải ghi đúng giá thực tế trong hợp đồng
Mua bán bất động sản là quá trình chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng và quản lý các loại tài sản bất động sản như đất đai, nhà cửa, tòa nhà, căn hộ, văn phòng, cửa hàng, khu đất nông nghiệp, khu đất công nghiệp, và các loại tài sản khác có giá trị về mặt tài chính và thương mại.
Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024) quy định về giá giao dịch trong kinh doanh bất động sản như sau:
- Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.
Như vậy, việc mua bán bất động sản phải ghi đúng giá thực tế trong hợp đồng. Quy định này hạn chế được tình trạng các bên mua bán bất động sản “hai giá” nhằm giảm bớt số thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ phải nộp.
Đây là một quy định mới được bổ sung vào Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Tuy Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không có quy định này nhưng từ trước đến nay, tổ chức, cá nhân mua bán bất động sản vẫn phải kê khai đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng theo các quy định về thuế. Trên thực tế thì các cơ quan chức năng cũng đã xử lý nhiều trường hợp khai không đúng giá chuyển nhượng bất động sản để trốn thuế.
Với những điều chỉnh và bổ sung này, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mong muốn tạo ra một môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh, minh bạch và cạnh tranh hơn, góp phần vào sự phát triển bền vững của nền kinh tế và thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn tới.
Giá mua đất thấp hơn thực tế thì hợp đồng đã công chứng có bị vô hiệu không?
Căn cứ theo Bộ Luật Dân sự năm 2015, có quy định về nhiều trường hợp làm hợp đồng trở nên vô hiệu, bao gồm:
- Vô hiệu do vi phạm các quy định cấm của pháp luật, vi phạm đạo đức xã hội.
- Vô hiệu do hợp đồng giả tạo.
- Vô hiệu do người ký kết hợp đồng là người chưa đủ tuổi, người mất khả năng hành vi dân sự, người gặp khó khăn trong nhận thức và kiểm soát hành vi, người bị hạn chế khả năng hành vi dân sự.
- Vô hiệu do sự nhầm lẫn.
- Vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, hoặc cưỡng ép.
- Vô hiệu khi người ký kết không nhận thức và không kiểm soát được hành vi của mình.
- Vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.
- Vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.
Do đó, theo quy định trên, trong trường hợp giá đất được ghi trong hợp đồng mua bán công chứng thấp hơn so với giá thị trường, có khả năng hợp đồng đó sẽ bị coi là vô hiệu do giả tạo. Thực tế, nhiều bên tham gia giao dịch ký hợp đồng mua bán với giá thị trường, nhưng vì mục đích tránh thuế, họ lại ký một hợp đồng khác với giá đất thấp hơn. Trong tình huống này, hợp đồng với giá thấp hơn được xem là hợp đồng giả tạo, nhằm che giấu giao dịch thực tế với giá thị trường giữa các bên.
Do đó, người có quyền theo quy định có thể yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán đất là vô hiệu. Theo quy định tại Điều 132 của Bộ Luật Dân sự, thời hạn để tuyên bố một giao dịch vô hiệu là 02 năm đối với những trường hợp như hợp đồng vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người gặp khó khăn trong nhận thức và kiểm soát hành vi, người bị hạn chế khả năng hành vi dân sự; hợp đồng vô hiệu do bị nhầm lẫn; hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; hợp đồng vô hiệu do người xác lập không nhận thức và kiểm soát được hành vi của mình; hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức. Tuy nhiên, đối với trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu do giả tạo, thì thời hạn yêu cầu tuyên bố vô hiệu là không hạn chế.
Hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán đất giá thấp hơn so với thực tế
Như đã được phân tích ở trên, nếu có sự không đồng nhất giữa giá đất được ghi trong hợp đồng mua bán công chứng và giá thực tế, thì hợp đồng đó sẽ bị coi là vô hiệu. Do đó, hợp đồng mua bán giả tạo sẽ không còn giữ hiệu lực, trong khi hợp đồng mua bán được che giấu vẫn giữ nguyên hiệu lực.
Theo quy định tại Điều 131 của Bộ Luật Dân sự năm 2015, hậu quả pháp luật của hợp đồng bị vô hiệu là:
- Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Các bên sẽ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong trường hợp một trong các bên không thể hoàn trả bằng hiện vật, thì sẽ thực hiện hoàn trả bằng tiền với giá trị tương ứng.
- Bên không có lợi ích trong giao dịch dân sự bị vô hiệu không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức nếu có.
- Bên gây ra vi phạm phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng.
Những quy định này nhằm đảm bảo tính công bằng và xử lý hậu quả pháp luật một cách cân nhắc trong trường hợp hợp đồng mua bán trái với quy định.
Kê khai giá trên hợp đồng mua bán đất thấp hơn thực tế bị phạt thế nào?
Dựa vào tính chất hành vi và hậu quả pháp lý của việc khai giá thấp hơn thực tế trong hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, người nộp thuế có thể phải đối mặt với xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị xử lý hình sự tùy thuộc vào mức độ nghiêm trọng của hành vi đó.
Thứ nhất, xử phạt vi phạm hành chính:
Dựa trên quy định của Điều 17 trong Nghị định số 125/2020/NĐ-CP, việc khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thấp hơn so với thực tế, dẫn đến việc thiếu số tiền thuế phải nộp, sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo các mức sau đây:
- Đối với người nộp thuế mà không có tình tiết tăng nặng hoặc giảm nhẹ: phạt tiền tương ứng 1,5 lần số tiền thuế trốn.
- Đối với người nộp thuế khi có một tình tiết giảm nhẹ trở lên: phạt tiền tương ứng 1 lần số tiền thuế trốn.
- Đối với người nộp thuế khi có một tình tiết tăng nặng: phạt tiền tương ứng 2 lần số tiền thuế trốn.
- Đối với người nộp thuế khi có hai tình tiết tăng nặng: phạt tiền tương ứng 2,5 lần số tiền thuế trốn.
- Đối với người nộp thuế khi có hai tình tiết tăng nặng trở lên: phạt tiền tương ứng 3 lần số tiền thuế trốn.
Ngoài ra, người nộp thuế còn phải nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước.
Thứ hai, truy cứu trách nhiệm hình sự:
Ngoài mức xử phạt vi phạm hành chính như đã nêu ở trên thì người có hành vi khai giá trên hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn thực tế có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội trốn thuế theo quy định tại Điều 200 Bộ Luật Hình sự 2015 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật sửa đổi Bộ Luật Hình sự 2017 như sau:
- Người nào thực hiện một trong các hành vi sau đây trốn thuế với số tiền từ 100 đến dưới 300 triệu đồng hoặc dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các Điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 202, 250, 251, 253, 254, 304, 305, 306, 309 và 311 Bộ Luật Hình sự 2015 mà chưa được xóa án tích nhưng vi phạm thì bị phạt tiền từ 100 đến 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm, cụ thể:
- Không nộp hồ sơ đăng ký thuế; không nộp hồ sơ khai thuế; nộp hồ sơ khai thuế sau 90 ngày kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ khai thuế hoặc hết thời hạn gia hạn nộp hồ sơ khai thuế theo quy định.
- Không ghi chép trong sổ kế toán các khoản thu liên quan đến việc xác định số tiền thuế phải nộp.
- Không xuất hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ hoặc ghi giá trị trên hóa đơn bán hàng thấp hơn giá trị thanh toán thực tế của hàng hóa, dịch vụ đã bán.
- Sử dụng hóa đơn, chứng từ không hợp pháp để hạch toán hàng hóa, nguyên liệu đầu vào trong hoạt động phát sinh nghĩa vụ thuế làm giảm số tiền thuế phải nộp hoặc làm tăng số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm hoặc tăng số tiền thuế được khấu trừ, số tiền thuế được hoàn.
- Sử dụng chứng từ, tài liệu không hợp pháp khác để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được hoàn.
- Khai sai với thực tế hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu mà không khai bổ sung hồ sơ khai thuế sau khi hàng hóa đã được thông quan, nếu không thuộc trường hợp quy định tại Điều 188 và 189 Bộ Luật Hình sự 2015.
- Cố ý không kê khai hoặc khai sai về thuế đối với hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu, nếu không thuộc trường hợp quy định tại Điều 188 và 189 Bộ Luật Hình sự 2015.
- Câu kết với người gửi hàng để nhập khẩu hàng hóa, nếu không thuộc trường hợp quy định tại Điều 188 và 189 Bộ Luật Hình sự 2015.
- Sử dụng hàng hóa thuộc đối tượng không chịu thuế, miễn thuế, xét miễn thuế không đúng mục đích quy định mà không khai báo việc chuyển đổi mục đích sử dụng với cơ quan quản lý thuế.
Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 1.5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 03 năm, cụ thể:
- Có tổ chức.
- Số tiền trốn thuế từ 300 triệu đồng đến dưới 01 tỷ đồng.
- Lợi dụng chức vụ, quyền hạn.
- Phạm tội 02 lần trở lên.
- Tái phạm nguy hiểm.
Phạm tội trốn thuế với số tiền 01 tỷ đồng trở lên, thì bị phạt tiền từ 1.5 tỷ đồng đến 4.5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm,.
Bên cạnh đó, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 20 đến 100 triệu đồng, bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.
Trường hợp vi phạm là pháp nhân thương mại thì có thể bị xử phạt lên đến 03 năm tù theo quy định tại khoản 5 Điều 200 Bộ Luật Hình sự 2015.
Có thể thấy, hiện nay, sẽ tùy thuộc vào tính chất, mức độ vi phạm mà có thể có những mức xử phạt khác nhau. Người vi phạm hành vi có thể bị xử phạt hành chính hoặc là xử lý hình sự theo quy định như đã nêu trên và sẽ phụ thuộc vào số tiền mà người thực hiện hành vi vi phạm pháp luật là bao nhiêu.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.vn
Email: luatsucncvietnam@gmail.com
