Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất thường được coi là một phương pháp để đảm bảo cho việc thực hiện mua nhà đất, trong đó thời hạn được xem là điều khoản quan trọng để các bên ký hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao nhà đất. Vậy, nếu hợp đồng đặt cọc bán nhà đất không ghi thời hạn thì người bán làm thế nào? Chúng tôi sẽ hướng dẫn quý anh/chị phương án giải quyết trong phạm vi bài viết sau đây.
Hợp đồng đặt cọc là gì? Nội dung cần có trong hợp đồng đặt cọc
Căn cứ Điều 328 và Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc là một loại hợp đồng cụ thể của hợp đồng dân sự, trong đó các bên thỏa thuận xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ khi đặt cọc.
Vì bản chất là hợp đồng dân sự nên bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có quyền thỏa thuận các nội dung của hợp đồng với điều kiện nội dung đó không trái luật, đạo đức xã hội. Thông thường hợp đồng đặt cọc gồm các nội dung như sau:
- Đối tượng của hợp đồng (thông tin về quyền sử dụng đất, nhà ở).
- Thời hạn đặt cọc.
- Giá chuyển nhượng (mặc dù chưa ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng các bên thường thỏa thuận giá chuyển nhượng nhà đất để tránh biến động).
- Mức đặt cọc.
- Quyền, nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc.
- Phương thức giải quyết khi các bên có tranh chấp.
- Cam kết của các bên (cam kết về tình trạng pháp lý của nhà đất như đất có Giấy chứng nhận, không thế chấp, còn thời hạn sử dụng,…).
- Điều khoản thi hành.
Tuy nhiên, thực tế không phải ai cũng nắm rõ các quy định của pháp luật khi ký hợp đồng đặt cọc, mặt khác nhiều trường hợp ký hợp đồng đặt cọc nhưng cài điều khoản bất lợi cho bên còn lại với mục đích đẩy bên còn lại vi phạm hợp đồng để “phạt cọc”.
Điều kiện để hợp đồng đặt cọc có hiệu lực
Căn cứ theo Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự như sau: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
Do đó, hợp đồng đặt cọc đất được xem là giao dịch dân sự. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc đất được thực hiện tương tự điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm các điều kiện sau:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Hợp đồng đặt cọc bán nhà đất không ghi thời hạn, người bán làm thế nào?
* Về mức phạt cọc
Căn cứ theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về mức phạt cọc như sau:
- Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc (thông thường là tiền) thuộc về bên nhận đặt cọc;
- Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác (không có điều khoản phạt cọc hoặc mức phạt cọc gấp đôi, gấp ba tiền đặt cọc).
* Hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn giải quyết thế nào?
Thực tế không ít trường hợp không thỏa thuận thời hạn đặt cọc hoặc có thỏa thuận bằng lời nói nên không chứng minh được dẫn tới tình trạng “dở khóc, dở cười” nếu một trong các bên không giao kết, thực hiện hợp đồng như: Bên có nhà đất muốn ký và hoàn tất việc chuyển nhượng nhưng bên mua không thực hiện hoặc giá đất tăng muốn chuyển nhượng cho người khác nhưng sợ bị phạt cọc,…
Khi rơi vào trường hợp này người nhận đặt cọc thường không biết cách xử lý theo đúng quy định hoặc chấp nhận bị phạt cọc để chuyển nhượng cho người khác vì cần tiền gấp.
Mặt khác, Bộ luật Dân sự 2015 chỉ quy định đặt cọc “trong một thời hạn” để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, không quy định thời hạn cụ thể vì nguyên tắc tôn trọng sự thỏa thuận của các bên nên nhiều người cũng không biết cách xử lý.
Bước 1: Gửi thông báo cho bên có nghĩa vụ (thường áp dụng cách này)
Khi hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn mà bên đặt cọc không giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì bên nhận đặt cọc có quyền chuyển nhượng cho người khác nhưng phải báo trước cho bên đặt cọc biết trước với một khoảng thời gian hợp lý (căn cứ khoản 3 Điều 278 Bộ luật Dân sự 2015 và nguyên tắc thiện chí của pháp luật dân sự).
- Việc thông báo cho bên đặt cọc theo một trong hai phương thức như sau:
+ Gửi qua đường bưu điện để bảo đảm có hồi báo, có ngày gửi theo dấu của bưu điện.
+ Thuê thừa phát lại lập vi bằng về việc gửi thông báo đề nghị (nên sử dụng phương thức này).
- Nội dung thông báo: Tùy trường hợp cụ thể mà thông báo có nội dung khác nhau.
Ví dụ về nội dung chính của thông báo quý anh/chị có thể ghi như sau: “ngày…tháng….năm…. hai bên ký hợp đồng đặt cọc nhưng đã qua…. tháng mà bên (tên người đặt cọc) không ký hợp đồng chuyển nhượng nên tôi gửi thông báo này đề nghị (tên người đặt cọc) tới UBND cấp xã nơi có nhà đất hoặc phòng/văn phòng công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu sau…. tháng (ngày) kể từ ngày nhận được thông báo này mà không thực hiện nghĩa vụ tôi sẽ chuyển nhượng cho người khác và trả lại số tiền đặt cọc”.
Lưu ý:
- Pháp luật không có quy định về thời hạn báo trước, đây là một khoảng thời gian hợp lý (có thể là một tháng hoặc ít hơn).
Nếu quá thời hạn kể từ ngày nhận được thông báo của người nhận đặt cọc đưa ra mà bên đặt cọc không ký kết hợp đồng hoặc không trả lời thì được xem là từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng; trường hợp bên đặt cọc có văn bản trả lời và đề nghị một thời hạn khác thì bên nhận đặt cọc nên xem xét chấp nhận đề nghị đó, nếu quá thời hạn này thì được xem là từ chối việc giao kết hợp đồng, khi đó người nhận đặt cọc có quyền chuyển nhượng cho người khác và không bị phạt cọc.
- Để hạn chế tối đa việc bên đặt cọc khởi kiện yêu cầu phạt cọc người nhận đặt cọc phải xác lập chứng cứ để bảo vệ mình như gửi thông báo qua bưu điện, thuê thừa phát lại lập vi bằng hoặc gửi thông báo trực tiếp cho bên đặt cọc, nói rõ yêu cầu và có người làm chứng.
Bước 2: Khởi kiện tại Tòa án
Căn cứ thẩm quyền theo loại việc của Tòa án quy định tại Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, mặc dù bên nhận đặt cọc đã thông tin cho bên đặt cọc biết để ký và hoàn tất việc chuyển nhượng trong một khoảng thời gian hợp lý nhưng bên đặt cọc không trả lời hoặc đề nghị thời gian khác nhưng không có lý do chính đáng dẫn tới việc hai bên có tranh chấp thì bên nhận đặt cọc có thể khởi kiện tại Tòa án.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.vn
Email: luatsucncvietnam@gmail.com
