Để “đảm bảo” cho việc mua bán thuận lợi, các bên thường chọn ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Tuy nhiên, vì một số lý do nào đó, người mua không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện việc mua bán đất, nên sẽ tự ý bỏ cọc. Vậy câu hỏi đặt ra là: "Người mua đất có phải bồi thường thiệt hại cho bên bán khi tự ý bỏ cọc hay không? Và mức bồi thường được quy định như thế nào?". Để làm rõ vấn đề trên, kính mời anh/chị và các bạn cùng tìm hiểu bài viết bên dưới của chúng tôi nhé:
Đặt cọc là gì? Pháp luật quy định như thế nào về đặt cọc?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau:
“ 1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Như vậy, đặt cọc là thỏa thuận của hai bên, trong đó bên đặt cọc giao tiền/ kim khí quý/ đá quý… cho bên nhận cọc trong một thời gian nhất định để đảm bảo việc hai bên sẽ thực hiện hoặc giao kết hợp đồng.
Khi tự ý bỏ cọc phải bồi thường như thế nào?
Như phân tích ở trên, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; đặt cọc được sử dụng trong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi chuyển nhượng nhà đất. Do đó, trong hợp đồng đặt cọc, các bên sẽ cho nhau một khoản thời gian theo thỏa thuận trước khi thực hiện hoặc ký kết hợp đồng.
Đồng thời, tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 này cũng quy định vể việc xử lý tài sản đặt cọc như sau:
“2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Như vậy có thể hiểu là, trường hợp bên đặt cọc sau thời hạn thỏa thuận mà không thực hiện việc ký kết hợp đồng thì số tiền dùng để đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc. Điều này đồng nghĩa, nếu hai bên đã thực hiện hợp đồng đặt cọc để mua đất mà bên đặt cọc không muốn mua nữa thì bên đặt cọc sẽ mất số tiền đặt cọc cho bên nhận đặt cọc trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận bên đặt cọc không bị mất tiền nếu không thực hiện hợp đồng mua bán sau khi hết hạn đặt cọc.
Về việc bồi thường thiệt hại, căn cứ Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015, nếu do vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng dẫn đến bên nhận cọc có thiệt hại về vật chất (tổn thất thực tế gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục hậu quả thiệt hại, thu nhập bị mất/giảm sút) và thiệt hại về tinh thần do tổn thất tinh thần. Vì thế chúng ta cần xem xét các trường hợp sau:
- Có thiệt hại xảy ra: Nếu có thiệt hại xảy ra do việc bên đặt cọc hủy hợp đồng thì bên đặt cọc phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận đặt cọc cũng như phải chịu mọi rủi ro, chi phí phát sinh và số tiền đã đặt cọc nếu hai bên không có thỏa thuận khác.
- Không có thiệt hại xảy ra: Nếu không có thiệt hại xảy ra khi bên đặt cọc hủy hợp đồng thì bên đặt cọc không phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận cọc mà chỉ phải mất số tiền đặt cọc nếu hai bên không có thỏa thuận khác.
- Khi hai bên có thỏa thuận: Thực hiện theo thỏa thuận của hai bên:
+ Nếu có yêu cầu bồi thường: Bên đặt cọc bị mất số tiền đặt cọc trừ trường hợp có quy định khác và phải bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận.
+ Nếu không có yêu cầu bồi thường: Bên đặt cọc chỉ bị mất số tiền đặt cọc trừ trường hợp có quy định khác.
Như vậy, để xác định bên đặt cọc có phải bồi thường hay không thì cần xem xét hợp đồng hoặc thỏa thuận đặt cọc của hai bên có quy định bồi thường không. Nếu không có thì bên đặt cọc chỉ bị mất số tiền đặt cọc mà không phải bồi thường trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Các trường hợp không tự ý hủy cọc mà không phải bồi thường?
Căn cứ theo Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền hủy hợp đồng nói chung và hợp đồng đặt cọc nói riêng mà không phải bồi thường thiệt hại trong các trường hợp sau:
- Bên nhận cọc vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy hợp đồng đặt cọc do các bên thỏa thuận trước đó.
- Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nêu trong hợp đồng.
- Trường hợp khác.
Trong đó, vi phạm nghiêm trọng là việc bên nhận cọc không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình khiến cho bên đặt cọc không thể thực hiện được mục đích của việc ký kết hợp đồng đặt cọc. Trong việc đặt cọc mua bán đất, thường một số trường hợp dưới đây sẽ bị xem là bên nhận cọc vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ:
- Sau khi nhận cọc của bên mua, bên đặt cọc đã bán luôn nhà, đất (đối tượng trong hợp đồng đặt cọc) cho bên thứ ba khác.
- Sau khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc, bên nhận cọc không muốn bán nhà, đất cho bên đặt cọc.
- Hai bên ký hợp đồng đặt cọc nhà, đất không đủ điều kiện mua bán. Trong trường hợp này, bên đặt cọc không biết đến việc này…
Như vậy, tự ý hủy hợp đồng nhưng không phải bồi thường thiệt hại chỉ xảy ra khi nghĩa vụ thực hiện của một bên khiến hợp đồng không thể thực hiện thì bên còn lại đề nghị hủy hợp đồng và vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ quy định trong hợp đồng hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
Ngoài ra, nếu trong hợp đồng đặt cọc không có quy định về việc bồi thường thiệt hại, phạt cọc… khi một trong hai bên hủy hợp đồng thì bên đặt cọc hủy hợp đồng sẽ không phải bồi thường cũng như không bị phạt.
Như vậy, tùy vào thỏa thuận hoặc nếu thuộc các trường hợp hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất không phải bồi thường thì bên đặt cọc sẽ không bị mất tiền.
Trình tự, thủ tục khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại khi một trong hai bên tự ý hủy hợp đồng đặt cọc?
Trong trường hợp, một trong các bên vi phạm các thỏa thuận về đặt cọc trong hợp đồng và không thỏa thuận được, thì có thể tiến hành thủ tục khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bên vi phạm bồi thường thiệt hại. Và trình tự thủ tục được thực hiện như sau:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ:
- Đơn khởi kiện đòi bồi thường thiệt hại đảm bảo nội dung tại khoản 4 Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015: theo mẫu 23-DS ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP.
- Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp như hợp đồng đặt cọc, các giấy tờ thỏa thuận khác (giấy biên nhận tiền, tài sản),…
- Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu gia đình, căn cước công dân
Bước 2. Nộp hồ sơ tại Tòa án có thẩm quyền
- Thẩm quyền giải quyết:
Theo Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về dân sự trong đó có tranh chấp về bồi thường thiệt hại thuộc về Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc.
Trường hợp tranh chấp bồi thường thiệt hại mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện thì Tòa án nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 37 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Do đó, nếu muốn khởi kiện đòi bồi thường thì người khởi kiện sẽ gửi hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi người gây ra thiệt hại thường trú hoặc tạm trú. Bên cạnh đó, Tòa án nhân dân cấp tỉnh cũng có thể là nơi thụ lý đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp bồi thường thiệt hại nếu tranh chấp có yếu tố liên quan đến nước ngoài không thuộc thẩm quyền giải quyết Tòa án nhân dân cấp huyện.
- Cách thức nộp đơn:
Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết bằng một trong các phương thức sau:
- Nộp trực tiếp tại Tòa án;
- Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
- Gửi trực tuyến thông qua Cổng dịch vụ Công quốc gia (nếu có).
Bước 3: Tiếp nhận đơn
- Thứ nhất, tiếp nhận đơn:
- Nếu nộp trực tiếp, Tòa án cấp ngay giấy xác nhận đơn cho người khởi kiện
- Nếu nộp theo đường dịch vụ bưu chính, Tòa án gửi thông báo nhận đơn cho người khởi kiện trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn
- Nếu nộp bằng phương thức gửi trực tuyến, Tòa án phải thông báo ngay việc nhận đơn cho người khởi kiện qua Cổng dịch vụ công Quốc gia (nếu có)
- Thứ hai, xử lý đơn
Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định sau:
- Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện.
- Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn.
- Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác.
- Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Bước 4: Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra thông báo nộp tạm ứng án phí.
Căn cứ Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, khi xét thấy hồ sơ khởi kiện đầy đủ và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán sẽ ra thông báo cho người khởi kiện thực hiện thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
Bước 5: Các bên đương sự đưa ra ý kiến đối với nội dung khởi kiện trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày các bên đương sự nhận được thông báo.
Bước 6: Quyết định đưa vụ án ra xét xử
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.vn
Email: luatsucncvietnam@gmail.com
