Để được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, một trong những điều kiện đó là đất không có tranh chấp. Vậy câu hỏi đặt ra là: “Sang tên Sổ đỏ có cần phải ký giáp ranh không?”. Để giải đáp thắc mắc trên, kính mời anh/chị và các bạn cùng tìm hiểu bài viết bên dưới của chúng tôi nhé.
Ký giáp ranh đất là gì?
Hiện nay, Luật Đất đai 2024 và các văn bản liên quan chưa có quy định cụ thể về ký giáp ranh đất. Tuy nhiên, có thể hiểu ký giáp ranh đất là việc người sử dụng đất ký xác nhận ranh giới, mốc giới và ghi ý kiến của mình về ranh giới đất liền kề.
Việc ký giáp ranh đất của cá nhân, hộ gia đình giáp ranh với mảnh đất của người sử dụng đất thể hiện trong bản mô tả ranh giới đất khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm chứng minh đất không có tranh chấp giữa người xin cấp Giấy chứng nhận và chủ sở hữu của thửa đất liền kề.
Cách xác định ranh giới thửa đất theo quy định pháp luật hiện hành:
Căn cứ theo khoản 2 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, ranh giới trên thực địa được xác định như sau:
"2. Xác định ranh giới thửa đất trên thực địa như sau:
a) Việc xác định ranh giới thửa đất trên thực địa được thực hiện trước khi đo đạc chi tiết đối với một trong các hoạt động đo đạc lập mới, đo đạc lập lại, đo đạc bổ sung, đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính và trích đo bản đồ địa chính;
b) Ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng quản lý, sử dụng đất tại thực địa; do người sử dụng đất, người quản lý đất và người sử dụng đất liền kề, người quản lý đất liền kề cùng thỏa thuận để xác định. Đối với thửa đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận) hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất khác quy định tại Điều 137 Luật Đất đai (sau đây gọi là giấy tờ về quyền sử dụng đất) hoặc văn bản về việc chia, tách quyền sử dụng đất phù hợp quy định của pháp luật mà trên các giấy tờ đó thể hiện rõ tọa độ đỉnh thửa hoặc kích thước cạnh thửa hoặc khoảng cách giữa ranh giới thửa đất với các yếu tố địa lý, địa hình, địa vật xung quanh thì xác định thêm ranh giới thửa đất theo giấy tờ đó.
Đơn vị đo đạc, người sử dụng đất, người quản lý đất, người sử dụng đất liền kề, người quản lý đất liền kề và công chức làm công tác địa chính ở xã, phường, thị trấn hoặc cấp trưởng hoặc cấp phó của thôn, làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự hoặc người am hiểu địa bàn được Ủy ban nhân dân cấp xã giới thiệu (sau đây gọi là người dẫn đạc) cùng tham gia xác định, ghi nhận ranh giới thửa đất trên thực địa và tranh chấp về ranh giới (nếu có).
Người sử dụng đất, người quản lý đất cung cấp bản photocopy (không cần công chứng, chứng thực) giấy tờ liên quan đến thửa đất, cho đơn vị đo đạc làm căn cứ xác định người sử dụng đất, người quản lý đất và thông tin liên quan đến thửa đất, đơn vị đo đạc tập hợp các giấy tờ trên để phục vụ quá trình lập bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai, kiểm tra và giao nộp sản phẩm theo quy định.
Đơn vị đo đạc chịu trách nhiệm mô tả đúng với kết quả thỏa thuận, xác định ranh giới của các bên liên quan và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc mô tả đó;"
Tại điểm c khoản 3 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, xác định ranh giới thửa đất được quy định như sau:
"c) Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc hoặc người sử dụng đất liền kề có mặt nhưng không tham gia xác định ranh giới và ranh giới không có tranh chấp thì việc xác định ranh giới và lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất do đơn vị đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc thực hiện và ký xác nhận; đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo, công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và nhà văn hoá thôn (làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự) nơi có đất. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo, niêm yết mà người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề không có mặt để ký xác nhận hoặc sau 10 ngày kể từ ngày người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề nhận được bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc cùng với Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản về các trường hợp này và ghi rõ “vắng mặt” hoặc lý do cụ thể việc người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận trong bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất; ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập để đo đạc chi tiết;"
Lưu ý: Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho UBND xã, phường, thị trấn (cấp xã) nơi có thửa đất để giải quyết.
Nếu tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi UBND cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.
Theo Luật Đất đai 2024, sang tên Sổ đỏ có cần phải ký giáp ranh không?
Căn cứ theo khoản 1, 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 và Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực cần phải đáp ứng các điều kiện sau:
(1) Điều kiện về thửa đất
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Lưu ý: Thông thường chỉ cần 05 điều kiện trên nhưng trong một số trường hợp khác phải có thêm điều kiện của các bên chuyển nhượng, tặng cho.
Đồng thời tại Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về trách nhiệm và các công việc của Văn phòng đăng ký đất đai khi tiếp nhận, xử lý hồ sơ đăng ký biến động trong trường hợp hồ sơ đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng như sau:
- Kiểm tra các điều kiện thực hiện quyền theo quy định của Luật Đất đai 2024 đối với trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất, của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của Luật Đất đai 2024 thì Văn phòng đăng ký đất đai thông báo lý do và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký;
- Thực hiện việc đo đạc, xác định lại diện tích thửa đất (trừ một số trường hợp khác).
- Gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.
(2) Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng
Bên nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng theo quy định tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024. Nói cách khác, người nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng theo quy định, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
- Cá nhân không sống trong khu vực rừng phòng hộ, đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ hoặc phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.
(3) Điều kiện về các chủ thể khi giao dịch
Các bên chuyển nhượng là cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Các bên chuyển nhượng hoàn toàn tự nguyện.
(4) Điều kiện về hợp đồng
Mục đích và nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không vi phạm điều cấm của luật, đạo đức xã hội.
(5) Điều kiện về hình thức
Căn cứ theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 có quy định về Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
(6) Được đăng ký biến động theo đúng quy định (đăng ký sang tên Sổ đỏ).
Thông qua 06 điều kiện trên, có thể thấy điều kiện để giao dịch dân sự hợp pháp nói chung và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, phát sinh hiệu lực nói riêng không có quy định phải ký giáp ranh.
Hiện nay, trong các bước thực hiện sang tên Sổ đỏ thì ký giáp ranh không phải thủ tục riêng khi thực hiện giải quyết thủ tục hay giấy tờ khi sang tên nhà đất. Bên cạnh đó, cũng chưa có văn bản pháp luật nào quy định rằng chỉ vì hàng xóm không ký giáp ranh mà người sử dụng đất không được sang tên.
Do vậy có thể nói, việc ký giáp ranh là không cần thiết khi thực hiện sang tên Sổ đỏ. Người dân cần nắm rõ quy định về điều kiện chuyển nhượng, tặng cho cũng như thủ tục đăng ký biến động để trả lời được cho câu hỏi sang tên Sổ đỏ có phải ký giáp ranh hay không. Và người dân không cần lo lắng nếu không có giấy xác nhận giáp ranh thì sẽ có tranh chấp bởi nếu đất có tranh chấp thì sẽ không đủ điều kiện được chuyển nhượng.
Các trường hợp phải ký giáp ranh từ ngày 01/8/2024:
Mặc dù theo quy định, điều kiện để thực hiện giao dịch dân sự hợp pháp nói chung và thực hiện chuyển nhượng nhà đất, cấp Sổ đỏ… hợp pháp, phát sinh hiệu lực đều không có quy định bắt buộc phải ký giáp ranh.
Tuy nhiên, thông thường, ký giáp ranh được áp dụng đối với các trường hợp sau:
- Thực hiện đăng ký, cấp Sổ đỏ lần đầu.
- Trong hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất giữa 02 nhà liền kề.
- Cấp lại/cấp đổi Sổ mà cần phải đo đạc lại diện tích của thửa đất.
- Đo đạc, cập nhật lại bản đồ, hồ sơ địa chính…
- Thực hiện kiểm kê đất trong chu kỳ.
- Ký xác nhận ranh giới sau khi giải quyết các tranh chấp đất đai…
Ký giáp ranh mang ý nghĩa chứng minh việc đất không có tranh chấp giữa người xin cấp Giấy chứng nhận và người sử dụng thửa đất liền kề. Các bên sẽ thực hiện việc ký xác nhận ranh giới - mốc giới cùng các ý kiến của mình đối với ranh giới đất liền kề.
Lưu ý: Nếu trong trường hợp xin cấp Giấy chứng nhận mà hàng xóm không chịu ký giáp ranh thì vẫn được giải quyết việc cấp Sổ đỏ.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.vn
Email: luatsucncvietnam@gmail.com
