Thực tiễn cho thấy, việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội; giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất luôn luôn là vấn đề nóng và gây xôn xao dư luận. Điều đó kéo theo tình trạng khiếu nại, phản ánh, kiến nghị trong lĩnh vực đất đai phần lớn là từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư vì chưa đảm bảo được quyền lợi hợp pháp cho người có đất bị thu hồi. Trước tình hình đó, Luật Đất đai 2024 ra đời, pháp luật được sửa đổi và hoàn thiện hơn so với trước đây. Theo đó Luật đất đai 2024 đã có những quy định có lợi cho người có đất bị thu hồi kể từ ngày 01/8/2024. Và các điểm có lợi đó là gì, kính mời anh/chị và các bạn cùng theo dõi bài viết bên dưới của chúng tôi nhé:
Thứ nhất, tăng giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:
Trước đây, theo Luật Đất đai 2013, quy định về khung giá đất, và tùy theo từng loại đất cụ thể mà giá đất phải nằm trong phạm vi tối thiểu đến giá tối đa do Chính phủ quy định. Và theo nguyên tắc bồi thường, căn cứ theo khoản 2 Điều 74 có quy định nguyên tắc bồi thường như sau: “2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”. Điều này, khiến cho những người có đất bị thu hồi, và được bồi thường theo giá đất mà Nhà nước quy định, và hầu như là thấp hơn so với thị trường. Dẫn đến những bức xúc, phản đối về việc thu hồi đất ở người dân ngày càng quyết liệt và tăng cao.
Và Luật Đất đai 2024 ra đời, đã bỏ đi quy định về khung giá đất. Căn cứ Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định:
“2. Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.
Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.”
Như vậy, khi bỏ khung giá đất, các địa phương sẽ tự quyết định Bảng giá đất và điều chỉnh Bảng giá đất mỗi năm một lần (nếu có thay đổi) để phù hợp với giá đất thị trường thay vì căn cứ vào giá đất tối thiểu - tối đa của khung giá đất do Chính phủ ban hành như hiện nay.
Theo đó, Bảng giá đất mới sẽ tiệm cận với giá đất thị trường mà giá đền bù đất được tính theo giá đất cụ thể (thông qua các phương pháp định giá đất trong đó có Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất), kéo theo giá đền bù đất có thể sẽ tăng so với hiện nay.
Tuy nhiên, lưu ý, Bảng giá đất hiện hành sẽ được tiếp tục sử dụng đến hết ngày 31/12/2025 và từ ngày 01/01/2026, các tỉnh, thành trên cả nước sẽ công bố và áp dụng Bảng giá đất mới.
Thứ hai, thu hồi đất nông nghiệp có thể được bồi thường bằng nhà ở, đất ở:
Trước đây, theo Điều 74, 77 Luật Đất đai 2013 có quy định về trường hợp nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.. Như vậy, người dân khi bị thu hồi đất nông nghiệp thì chỉ có thể bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc tiền theo giá đất cụ thể. Điều này, cũng khiến cho không ít người dân ở nông thôn phải lao đao, vì tiền bồi thường quá ít không đủ mua đất xây nhà, không có nơi nương tựa.
Trước tình hình đó, tại khoản 1 Điều 96 Luật Đất đai 2024 có quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp mà có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường bằng:
- Đất nông nghiệp hoặc
- Tiền hoặc
- Đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc
- Nhà ở.
Bên cạnh đó, tại khoản 6 Điều 111 Luật Đất đai 2024 cũng nêu hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở mà đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định mà có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
Như vậy, kể từ ngày 01/8/2024 hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp có thể được bồi thường bằng nhà ở, đất ở nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở.
Thứ ba, tái định cư xong mới được ra quyết định thu hồi đất:
Thay vì theo khoản 3 Điều 69 và Điều 85 Luật Đất đai 2013, quy định về trình tự thủ tục thu hồi đất như sau: chỉ cần hoàn thành xây dựng nhà ở/cơ sở hạ tầng của khu tái định cư thì sẽ được ra quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và quyết định thu hồi đất, trong cùng một ngày. Điều đó đồng nghĩa với việc, cơ quan có thẩm quyền sẽ ra quyết định thu hồi rồi mới thực hiện nhiệm vụ hỗ trợ tái định cư cho người dân. Điều này dẫn đến việc, người dân đã mất đất nhưng vẫn chưa có chỗ ở ổn định.
Và theo tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW, tại khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai 2024 có quy định về việc hỗ trợ tái định cư xong mới được ra quyết định thu hồi đất, cụ thể như sau:
“6. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư để bảo đảm chủ động trong việc bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi. Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.”
Theo đó, việc phê duyệt phương án cũng như thực hiện bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi thu hồi đất. Điều này đã thực hiện đúng với tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW nhằm đảm bảo điều kiện về chỗ ở, ổn định cho người dân có đất bị thu hồi.
Thứ tư, hộ gia đình nhiều thế hệ bị thu hồi đất được giao thêm đất:
Theo khoản 4 Điều 11 Luật Đất đai 2024 quy định các đối tượng sau nếu có đủ điều kiện được bồi thường về đất ở thì được bồi thường bằng đất ở/ nhà ở tại khi tái định cư/ địa điểm khác phù hợp khi bị thu hồi đất:
- Hộ gia đình, cá nhân có đất ở;
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế đang sử dụng đất ở, đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Nếu hộ gia đình có nhiều thế hệ/có nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở bị thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng/có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng 01 thửa đất ở bị thu hồi mà diện tích đất ở được bồi thường không đủ để giao riêng cho từng hộ gia đình thì:
Được xem xét hỗ trợ để giao đất ở có thu tiền sử dụng đất/bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở cho các hộ gia đình còn thiếu.
Thứ năm, thêm nhiều khoản hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi:
Căn cứ theo khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai 2013 có quy định về các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: các khoản hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, đào tạo chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm, hỗ trợ tái định cư,... kế thừa tinh thần đó, Luật Đất đai 2024, đã hoàn thiện và bổ sung thêm các khoản hỗ trợ khác cho người có đất bị thu hồi, cụ thể tại Điều 108 Luật Đất đai 2024 có quy định như sau:
“Điều 108. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
1. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
a) Hỗ trợ ổn định đời sống;
b) Hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh;
c) Hỗ trợ di dời vật nuôi;
d) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm;
đ) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp quy định tại khoản 8 Điều 111 của Luật này;
e) Hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời theo quy định tại khoản 3 Điều 105 của Luật này.
2. Ngoài việc hỗ trợ quy định tại khoản 1 Điều này, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định biện pháp, mức hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất đối với người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản cho từng dự án cụ thể.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
Như vậy, Luật Đất đai 2024, đã bổ sung khoản hỗ trợ về: Hỗ trợ di dời vật nuôi; Hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời đối với tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn. Ngoài việc hỗ trợ theo quy định tại Điều 108 Luật Đất đai 2024, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định biện pháp, mức hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất đối với người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản cho từng dự án cụ thể.
Qua đó, chúng ta có thể thấy, Luật Đất đai 2024 đã có phần bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người dân. Luật có nhiều quy định mới bảo vệ tốt hơn quyền hợp pháp của người dân, đặc biệt là trong trường hợp người bị thu hồi đất, góp phần hạn chế và giải quyết tốt hơn khiếu kiện về đất đai.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.vn
Email: luatsucncvietnam@gmail.com
