Luật Đất đai mới vừa được thông qua và hàng loạt các văn bản về đất đai bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Do đó, Văn phòng Luật sư chúng tôi sẽ tổng hợp 06 điểm mới quan trọng về đất đai, nhà ở có hiệu lực từ tháng 8/2024 trong phạm vi bài viết dưới đây.
Bổ sung thêm hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Ngày 13/7/2024, Nghị định số 88/2024/NĐ-CP đã được ban hành, trong đó Nhà nước đã đưa ra 04 hình thức bồi thường khi nhà Nước thu hồi đất, nhiều hơn 2 hình thức so với Luật Đất đai 2013. Theo đó, 02 hình thức mới đó là bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi và bằng nhà ở.
Theo đó:
- Trường hợp bồi thường bằng việc cho thuê đất thu tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê: Giá đất tính tiền thuê là giá đất cụ thể do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Còn trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng/tiền thuê đất phải nộp khi được giao, cho thuê đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi/tiền mua nhà ở: Người có đất thu hồi được nhận phần chênh lệch.
UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào quỹ nhà, đất và tình hình thực tế tại địa phương để quy định tỷ lệ quy đổi, điều kiện bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất bị thu hồi/bằng nhà ở để bồi thường.
- Trường hợp bồi thường đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở có vi phạm về đất đai trước ngày 1/7/2024 mà:
+ Đất đã sử dụng ổn định trước 15/10/1993: Diện tích đất được bồi thường bằng diện tích thực tế bị thu hồi. Tuy nhiên, không được vượt quá hạn mức công nhận đất ở tại tỉnh, thành đó.
+ Đất đã sử dụng ổn định từ 15/10/1993 - trước 01/7/2024: Diện tích đất được bồi thường bằng diện tích đất thực tế bị thu hồi. Tuy nhiên, phải đảm bảo không vượt quá hạn mức giao đất tại địa phương.
+ Thửa đất có nhà ở mà diện tích làm nhà lớn hơn hạn mức công nhận: Bồi thường theo diện tích thực tế bị thu hồi đã làm nhà ở.
- Trường hợp bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm nhà ở mà lấn đất, chiếm đất từ ngày 1/7/2014 tới nay: Không được bồi thường về đất.
Điểm mới về giá đất
Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất. Theo đó, từ 01/8/2024 khi các quy định về giá đất có hiệu lực ảnh hưởng rất nhiều tới các yếu tố liên quan đến:
- Giá đất phi nông nghiệp bao gồm: Vị trí, địa điểm thửa đất, khu đất; điều kiện về giao thông; điều kiện về cấp điện, cấp thoát nước; diện tích, kích thước, hình thể của đất; hiện trạng môi trường, an ninh; thời hạn sử dụng đất…
- Giá đất nông nghiệp bao gồm: Năng suất cây trồng, vật nuôi; vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất; điều kiện về giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm; thời hạn sử dụng đất…
Ngoài ra, từ 01/8/2024 để được tư vấn về giá đất, người tư vấn cũng cần phải đáp ứng được các điều kiện sau:
- Có bằng cử nhân trở lên thuộc các ngành/chuyên ngành về bất động sản, thẩm định giá, quản lý đất đai, địa chính…
- Có thời gian công tác thực tế trong ngành/chuyên ngành từ 36 tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp ngành hoặc chuyên ngành quy định như trên.
- Có Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất của các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất.
Giảm ngắn thời gian cấp Sổ đỏ, Sổ hồng lần đầu từ ngày 01/8/2024
Trước đây, theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết đối với trường hợp cấp Sổ đỏ lần đầu là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Tuy nhiên, theo khoản 1 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, từ 01/8/2024 thời gian cấp Sổ đỏ được quy định như sau:
“Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 20 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.”
Như vậy có thể thấy, thời gian cấp Sổ đỏ lần đầu đã được rút ngắn so với quy định trước đó. Theo đó, thời gian cấp Sổ đỏ lần đầu (bao gồm cả đăng ký cả đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu và cấp Giấy chứng nhận) là không quá 23 ngày làm việc kể từ khi nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ.
Các trường hợp di dời, tháo dỡ khẩn cấp nhà chung cư
Tại Nghị định số 98/2024/NĐ-CP quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Trong đó đáng chú ý là các trường hợp phải di dời, phá dỡ nhà chung cư từ 01/8/2024 gồm:
- Chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ, thiên tai, địch họa không còn bảo đảm được an toàn để tiếp tục sử dụng
- Kết cấu chịu lực chính của công trình chung cư xuất hiện nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp người sinh sống.
- Chung cư bị hư hỏng nặng, cục bộ kết cấu chịu lực chính công trình gây nguy hiểm và một trong các yếu tố sau đây cần phải tháo dỡ nhằm đảm bảo an toàn cho người sử dụng như: hệ thống phòng cháy, chữa cháy; cấp, thoát nước; hệ thống xử lý nước thải…
- Chung cư bị hư hỏng 01 trong kết cấu chính như móng, cột, tường, dầm, xà…
Trường hợp được bố trí nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư từ 01/8/2024
Một trong những nội dung đáng chú ý tại Nghị định 95/2024/NĐ-CP là quy định về bố trí nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư từ 01/8/2024. Theo đó, các đối tượng thuộc diện được bố trí nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư gồm:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại.
- Hộ gia đình, cá nhân là người đang thuê nhà ở thuộc tài sản công thuộc diện bị Nhà nước thu hồi theo quy định, trừ trường hợp bị thu hồi do chiếm dụng nhà ở.
So với Nghị định 99/2015/NĐ-CP, có thể thấy Nghị định mới đã bổ sung thêm đối tượng người đang thuê nhà ở thuộc tài sản công thuộc diện bị Nhà nước thu hồi theo quy định cũng sẽ được bố trí nhà ở xã hội từ 01/8/2024.
Thu nhập từ dưới 15 triệu đồng/tháng mới được mua nhà ở xã hội
Đây là một trong những nội dung đáng chú ý được quy định tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Theo đó, tại khoản 1 Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, bên cạnh các điều kiện về tình trạng sở hữu nhà ở thì người dân cũng cần đảm bảo các điều kiện về thu nhập sau để được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội:
- Trường hợp người mua, thuê mua còn độc thân: Thu nhập thực nhận hàng tháng không được quá 15 triệu đồng (theo Bảng lương do cơ quan, doanh nghiệp cung cấp, xác nhận).
- Trường hợp người mua, thuê mua đã kết hôn: Tổng thu nhập của cả 02 vợ chồng không được quá 30 triệu đồng/tháng (theo Bảng lương do cơ quan, doanh nghiệp cung cấp, xác nhận).
- Trường hợp người mua, thuê mua thuộc lực lượng vũ trang:
+ Nếu người mua, thuê mua còn độc thân: Thu nhập thực nhận hàng tháng không quá thu nhập của sỹ quan cấp hàm Đại tá (bao gồm cả lương và phụ cấp).
+ Nếu người mua, thuê mua đã kết hôn và chỉ 01 trong 2 thuộc lực lượng vũ trang: Tổng thu nhập thực nhận hàng tháng không quá 1,5 lần tổng thu nhập của sỹ quan cấp hàm Đại tá.
+ Nếu người mua, thuê mua đã kết hôn và cả hai vợ chồng đều thuộc lực lượng vũ trang: Tổng thu nhập thực nhận hàng tháng không quá 02 lần tổng thu nhập của sỹ quan cấp hàm Đại tá.
Lưu ý: Thời gian xác định điều kiện về thu nhập: trong 01 năm liền kề tính từ thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.vn
Email: luatsucncvietnam@gmail.com
