Hiện nay có nhiều trường hợp cha mẹ cho con cái cất nhà trên đất của mình để ở. Trong những trường hợp như vậy thì cha mẹ vẫn là người có quyền sử dụng đối với thửa đất, còn con cái tự bỏ tiền cất nhà để ở nên nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của người con. Mọi người đều biết nhà ở là tài sản gắn liền với đất, vậy trong trường hợp mà người con này muốn bán nhà mà không bán đất thì có được hay không?
Hay trong trường hợp chủ sở hữu căn nhà muốn bán ngôi nhà cho người khác nhưng lại không muốn chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất gắn liền với căn nhà đó thì pháp luật có cho phép hay không? Để hiểu rõ hơn về vấn đề này mời các anh/chị tham khảo bài viết dưới đây:
1. Điều kiện của nhà ở khi tham gia vào giao dịch mua bán
Nhà ở muốn tham gia vào giao dịch mua bán phải đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 và khoản 4 Điều 31 nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
(1) Có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở để được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Sổ đỏ) thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất.
(2) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
(3) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
(4) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại mục (2) và (3) không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
(Ảnh minh họa - Nguồn internet)
2. Điều kiện của bên bán nhà
Theo khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở 2014, bên bán nhà ở phải có điều kiện sau:
- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
- Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
3. Điều kiện của bên mua nhà
Theo khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở 2014, bên mua nhà ở phải có điều kiện sau:
- Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Căn cứ vào các quy định trên có thể thấy khi anh/chị có nhu cầu bán nhà chỉ cần đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên và không có điều kiện bắt buộc phải chuyển nhượng luôn quyền sử dụng đất. Đồng thời theo quy định trên có thể thấy chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người có quyền sử dụng đất vẫn có thể chuyển nhượng nhà ở cho người khác. Do đó, nếu có nhu cầu bạn có thể bán ngôi nhà của bạn cho người khác mà không cần phải chuyển nhượng luôn quyền sử dụng mảnh đất đó.
Tuy nhiên xét trên khía cạnh thực tế, nhà là tài sản gắn liền với đất, nếu chỉ bán nhà mà không bán đất thì sẽ dẫn đến nhiều vướng mắc khiến cả người sở hữu nhà ở và người có quyền sử dụng đất không thể khai thác được toàn bộ giá trị của tài sản và có thể phát sinh những tranh chấp. Do đó tuy pháp luật không cấm việc bán nhà mà không bán đất nhưng trên thực tế vẫn ít người thực hiện việc này. Các bên trong giao dịch mua bán cần phải cân nhắc kỹ trước khi thực hiện giao dịch này để không phải gặp những rắc rối về sau.
