Việc xây dựng các công trình trên đất ngày càng được chính quyền địa phương đặc biệt quan tâm và nằm trong khuôn khổ của pháp luật. Để được cơ quan nhà nước châp thuận cho xây dựng nhà ở, công trình xây dựng, ngoài việc làm thủ tục xin cấp phép xây dựng thì người dân cần phải đảm bảo các điều kiện mà pháp luật đưa ra. Và trong một số trường hợp, vì một số lý do nào đó, mà người dân buộc phải xây dựng lại nhà ở trên đất có tranh chấp. Khi đó câu hỏi đặt ra là: “Đất đang tranh chấp thì có được phép xây dựng nhà ở trên phần đất đó hay không?”. Và để giải đáp cho thắc mắc trên, kính mời anh/chị và các bạn cùng tìm hiểu bài viết bên dưới của chúng tôi nhé.
Thế nào là đất đang có tranh chấp:
Căn cứ theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2024 có quy định về: “Đất đang có tranh chấp là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền gỉai quyết”.
Và khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024 cũng có quy định về: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.
Theo đó, chúng ta có thể hiểu là, tranh chấp đất đai là sự mâu thuẫn về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong mối quan hệ đất đai. Tranh chấp đất đai có tính đa dạng về chủ thể và nội dung tranh chấp. Và theo định nghĩa trên, thì tranh chấp đất đai thường gặp có 3 dạng như sau:
- Tranh chấp đất đai về mục đích sử dụng đất: Tranh chấp này thường dễ giải quyết hơn so với các dạng tranh chấp đất đai khác, bởi: Mục đích sử dụng đất đã được chỉ rõ trong quá trình phân bổ đất cho người sử dụng đất, Nhà nước đã quy định sẵn về mục đích sử dụng của từng loại đất. Do đó, nếu tranh chấp này xảy ra thì chủ yêu sẽ liên quan đến người sử dụng đất và Nhà nước.
- Tranh chấp đất đai về quyền sử dụng đất: đây là tranh chấp phổ biến nhất, diễn ra thường xuyên trên thực tế. Tranh chấp quyền sử dụng đât là tranh chấp giữa các bên về quyền sử dụng đất như tranh chấp về ranh giới, tranh chấp đòi lại đất, tranh chấp đất là di sản thừa kế,…
- Tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ phát sinh khi người sử dụng đất sử dụng, khai thác đất đai. Tranh chấp này thường tồn tại dước các dạng như tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh do hợp đồng chuyển nhượng, tranh chấp liên quan đến bồi thường, tái định cư,…
Như vậy, có thể thấy, tranh chấp đất đai là một dạng tranh chấp rất phổ biến và phức tạp. Những tranh chấp liên quan đến đất đai thường trực tiếp xâm phạm trực tiếp đếp quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Do đó, người sử dụng đất cần sử dụng đất thuộc sở hữu của mình một cách hợp lý, đúng quy định pháp luật, để hạn chế phát sinh mẫu thuẫn, tranh chấp xảy ra.
Những quyền lợi bị ảnh hưởng khi đất có tranh chấp là gì?
Tranh chấp đất đai có thể phát sinh từ nhiều nguyên nhân khác nhau, và đây là một tình huống mà không người sử dụng đất nào mong muốn, vì sẽ bị hạn chế hoặc mất đi các quyền lợi khi đất đang trong tình trạng tranh chấp:
Thứ nhất, không được chuyển nhượng, tặng cho:
Căn cứ theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Do đó, khi đất đang trong tình trạng tranh chấp, người sử dụng đất sẽ không được thực hiện việc chuyển nhượng (sang tên) hoặc các quyền khác như chuyển đổi đất nông nghiệp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất...
Thứ hai, không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ lần đầu:
Theo Luật Đất đai 2024, có quy định khi đất đang trong tình trạng tranh chấp, sẽ không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Điều này đã được quy định cụ thể các điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Điều 137, Điều 138 Luật Đất đai 2024.
Thứ ba, bị từ chối hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ:
Khoản 11 Điều 11 Thông tư 33/2017/TT-BTNTM quy định cơ quan tiếp nhận hồ sơ có quyền từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận khi cơ quan này nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất.
Thứ tư, không được thế chấp quyền sử dụng đất:
Căn cứ theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định, khi đất đang trong tình trạng tranh chấp, người sử dụng đất không được thế chấp quyền sử dụng đất. Trong trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp không biết rằng đất đang trong tình trạng tranh chấp, cơ quan đăng ký đất đai cũng sẽ từ chối yêu cầu đăng ký thế chấp, có nghĩa là thế chấp đó không có hiệu lực.
Thứ năm, ảnh hưởng đến quyền lợi khi xác định lại diện tích:
Trường hợp diện tích đất trên thực tế khác với diện tích trong Giấy chứng nhận đã cấp khá phổ biến vì nhiều lý do khác nhau như sai sót do trước đây đo thủ công, trong quá trình sử dụng người sử dụng đất có hành vi lấn, chiếm.
Căn cứ theo khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 khi có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi sổ diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Nếu diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc trong Giấy chứng nhận đã cấp thì người sử dụng đất không phải nộp tiền cho phần diện tích chênh lệch này.
Trên đây là một số quyền lợi bị mất khi đất có tranh chấp, ngoài ra trên thực tế người sử dụng đất còn có thể bị hạn chế một số quyền khác như thừa kế. Như vậy, các bên tranh chấp đất đai không chỉ rơi vào tình trạng mâu thuẫn, tranh chấp kéo dài mà trong nhiều trường hợp không thể thực hiện được quyền của mình.
Chúng ta có được xây dựng nhà ở trên đất đang có tranh chấp hay không?
Căn cứ theo Điều 93 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2019, 2020) có quy định về điều kiện cấp Giấy phép xây dựng như sau:
“Điều 93. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ
1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:
a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;
b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;
d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.
2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.”
Như vậy, nếu người có đất đang tranh chấp đáp ứng đủ các điều kiện cấp giấy phép xây dựng thì bạn sẽ được cấp giấy phép xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, vì phần diện tích này đang xảy ra tranh cấp, do đó nếu người có quyền lợi liên quan nộp đơn khởi kiện và có yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Điều 122 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì UBND sẽ có căn cứ để không cấp phép xây dựng.
"Điều 122. Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp.
Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó."
Trên thực tế, dù tòa án có áp dụng biện pháp khẩn cấp cấp tạm thời hay không thì đất đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, chưa được giải quyết dứt điểm bằng một bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì chưa có căn cứ để xác định chủ sử dụng đất là ai… Vì vậy, việc xây dựng sẽ không được chính quyền cho phép.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.vn
Email: luatsucncvietnam@gmail.com
