Làm cách nào để kiểm tra tình trạng pháp lý trước khi mua nhà đất năm 2025

15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
0939 858 898
luatsucncvietnam@gmail.com
Làm cách nào để kiểm tra tình trạng pháp lý trước khi mua nhà đất năm 2025
Ngày đăng: 16/10/2024

    Trên thực tiễn, để hạn chế các rủi ro phát sinh thì người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải kiểm tra xem nhà đất đó có nằm trong khu quy hoạch không, có đang bị tranh chấp hay không, có giấy tờ pháp lý hẳn hoi không,...Và không phải ai cũng biết được cách thức để kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà đất cần mua. Khi đó, câu hỏi đặt ra là: “Làm cách nào để kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà đất trước khi mua?”. Để giải đáp thắc mắc trên, kính mời anh/chị và các bạn cùng theo dõi bài viết bên dưới của chúng tôi nhé.

    làm cach nao de kiem tra phap ly truoc khi mua nha dat

    Kiểm tra về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

    • Đối với bên chuyển nhượng:

    Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

    - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024. Cụ thể:

    Trường hợp tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản.

    Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

    - Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được cơ quan thẩm quyền giải quyết, bản án, quyết định của Toà án, quyết định/phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực.

    - Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để đảm bảo thi hành án.

    - Trong thời hạn sử dụng đất.

    - Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

    • Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng:

    Luật Đất đai và các văn bản không quy định quá nhiều điều kiện của bên nhận chuyển nhượng ngoài quy định các trường hợp tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 sau đây không được nhận chuyển nhượng:

    (1) Tổ chức kinh tế: Không được nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trừ trường hợp theo quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

    (2) Cá nhân không sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng: Không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trong khu vực rừng phòng hộ/ khu vực được bảo vệ nghiêm ngặt, khu phục hồi sinh thái trong rừng đặc dụng đó.

    (3) Tổ chức, cá nhân, cộng đồng, tổ chức tôn giáo/tôn giáo trực thuộc, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài mà không được pháp luật cho phép nhận chuyển nhượng/nhận tặng cho.

    Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:

    Theo điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024điểm a khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở khi có Giấy chứng nhận, trừ một số trường hợp chuyển nhượng, mua bán nhà không cần Giấy chứng nhận theo quy định.

    Sau khi nhận được Giấy chứng nhận có thể tự mình kiểm tra các thông tin về nhà đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, không phải ai cũng phát hiện được Giấy chứng nhận thật, giả. Người mua có thể đề nghị với bên bán cùng đến Cơ quan tài nguyên và môi trường để kiểm tra, xác nhận tình trạng thửa đất.

    Nếu người bán không xuất trình được thì có thể diện tích nhà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận, hoặc đang cầm cố, thế chấp ở ngân hàng, hoặc nội bộ thành viên trong gia đình có tranh chấp, không đồng ý cho chuyển nhượng.

    Như vậy, việc yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận là cách kiểm tra xem nhà đất có hay không có Giấy chứng nhận, kể cả khi đặt cọc.

    Kiểm tra thời hạn sử dụng đất:

    Căn cứ khoản 4 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, thời hạn sử dụng đất được ghi tại trang 2 của Giấy chứng nhận như sau:

    - Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất, cụ thể:

    Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi: Ngày tháng năm hết hạn sử dụng.

    Thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi "Lâu dài".

    - Các trường hợp còn lại ghi thời hạn sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai, cụ thể:

    Trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài ghi: “Lâu dài”.

    Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng đất, trừ trường hợp công nhận quyền sử dụng đất thì ghi các thông tin: “... năm (ghi thời hạn sử dụng được xác định theo quy định của pháp luật) kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận”.

    - Thửa đất có nhiều loại đất với thời hạn sử dụng khác nhau thì lần lượt thể hiện từng loại đất và thời hạn sử dụng.

    - Đất khi đăng ký đất đai mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì ghi: “Chưa xác định”.

    - Đất được Nhà nước giao để quản lý thì thể hiện thời hạn theo văn bản giao đất để quản lý; trường hợp không có văn bản giao đất để quản lý/văn bản giao đất để quản lý không xác định thời hạn thì ghi: “Chưa xác định”.

    Như vậy, căn cứ vào trang 2 của Giấy chứng nhận thì sẽ biết được đất còn thời hạn sử dụng hay không.

    Kiểm tra xem đất có nằm trong khu quy hoạch không, có bị thế chấp không:

    Để biết nhà đất có thuộc quy hoạch, thế chấp hoặc tranh chấp hay không thì có một số cách kiểm tra như sau:

    - Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã.

    - Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện biết đất có thuộc quy hoạch hay không?

    - Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để có thêm thông tin.

    - Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai (đây là cách chắc chắn nhất), cụ thể:

    Căn cứ Điều 59 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, các hình thức khai thác và sử dụng thông tin, dữ liệu đất đai gồm:

    - Khai thác trực tuyến trên Cổng thông tin đất đai quốc gia, Cổng dịch vụ công quốc gia, Cổng dịch vụ công của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Cổng dịch vụ công cấp tỉnh, qua dịch vụ tin nhắn SMS, qua dịch vụ web service và API; khai thác qua các tiện ích, ứng dụng tạo ra sản phẩm, giá trị gia tăng từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

    - Khai thác trực tuyến tại trụ sở cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai hoặc tại Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính.

    - Khai thác qua các hình thức khác theo quy định.

    Tuy có nhiều hình thức khác nhau nhưng để kiểm tra tình trạng pháp lý thửa đất thì hộ gia đình, cá nhân nên sử dụng hình thức khai thác thông tin thông qua phiếu yêu cầu.

    Để khai thác thông tin đất đai, kiểm tra đất thuộc quy hoạch thế chấp, tranh chấp không thì người yêu cầu phải tải phiếu yêu cầu theo Mẫu số 13/ĐK được ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

    Tại danh mục và nội dung dữ liệu cần cung cấp trên phiếu yêu cầu thì tích vào ô thông tin cần biết theo nhu cầu, nếu cần tổng hợp thông tin thì tích vào ô “tất cả thông tin trên”.

    Căn cứ theo Điều 60 Nghị định 101/2024/NĐ-CP có quy định: Sau khi điền xong thông tin thì hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo trình tự sau:

    lam cach nao de kiem tra tinh trang phap ly truoc khi mua nha dat - 1

    Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu

    Người yêu cầu nộp đến cơ quan cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai theo một trong các phương thức là:

    Nộp trên Cổng thông tin đất đai quốc gia, Cổng dịch vụ công quốc gia, Cổng dịch vụ công của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Cổng dịch vụ công cấp tỉnh;

    Nộp trực tiếp hoặc gửi bằng đường công văn, điện tích, dịch vụ bưu chính;

    Nộp qua các phương tiện điện tử khác.

    Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết

    Cơ quan cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai thực hiện các công việc:

    - Tiếp nhận, xử lý và thông báo phí, giá sản phẩm, dịch vụ cung cấp thông tin cho tổ chức/cá nhân

    - Nếu từ chối cung cấp thông tin đất đai phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do và trả lời trong 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được yêu cầu.

    Lưu ý: 04 trường hợp không cung cấp thông tin, dữ liệu gồm:

    - Phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu mà nội dung không rõ ràng, cụ thể.

    - Phiếu yêu cầu không có chữ ký, tên và địa chỉ cụ thể của cá nhân.

    - Mục đích sử dụng dữ liệu không phù hợp theo quy định của pháp luật.

    - Không thực hiện nghĩa vụ tài chính.

    Bước 3: Trả kết quả

    Sau khi tổ chức/cá nhân thực hiện nộp phí, cơ quan cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai thực hiện cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai theo yêu cầu.

    Thời gian thực hiện:

    Căn cứ khoản 5 Điều 60 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời hạn cung cấp thông tin được quy định như sau:

    - Đối với thông tin, dữ liệu có sẵn trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai: Cung cấp ngay trong ngày làm việc.Nếu nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.

    - Đối với thông tin, dữ liệu không có sẵn trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai: Chậm nhất là 03 ngày làm việc kể từ khi nhận được yêu cầu hợp lệ phải cung cấp thông tin hoặc gửi thông báo về việc gia hạn thời gian cung cấp thông tin.

    Trường hợp cơ quan cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai cần thêm thời gian để xem xét, tìm kiếm, tập hợp, tổng hợp, phân tích hoặc lấy ý kiến của các cơ quan, đơn vị liên quan thì có thể gia hạn nhưng tối đa không được quá 15 ngày làm việc.

    Ngoài những cách phổ biến trên thì nên đưa vào hợp đồng chuyển nhượng điều khoản với nội dung “cam kết quyền sử dụng đất, nhà ở không có tranh chấp; Giấy chứng nhận hợp pháp; nhà đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án,… nếu vi phạm sẽ bị phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại”.

    Kết luận: Trước khi mua nhà đất thì người dân có rất nhiều cách kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất, trong đó cách chính xác nhất là đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai cấp thông tin về thửa đất (có trả phí).

     

    THÔNG TIN LIÊN HỆ

    Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồngsoạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.

     

    VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM

    Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh

    Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh

    Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898 

    Website: luatsugioisaigon.vn

    Email: luatsucncvietnam@gmail.com

    Danh mục bài viết

    Bài viết mới