Cấp sổ đỏ là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chứng nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng theo hiện trạng mà người sử dụng đất đang sử dụng. Tuy nhiên, hiện nay nhiều người thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác lại không để ý về những thông tin hiện trạng đất thể hiện trên sổ và thực tế sử dụng. Việc mua bán nhà sai hiện trạng đem lại rất nhiều rủi ro và gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên nhận chuyển nhượng nhà đất. Vậy khi đó vấn đề đặt ra là: “Mua bán nhà sai hiện trạng có thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ được không?”. Để giải đáp thắc mắc trên, kính mời anh/chị và các bạn cùng theo dõi bài viết bên dưới của chúng tôi nhé.
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất là gì?
Căn cứ theo khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2024 có quy định như sau: “2. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm xác định, được lập theo từng đơn vị hành chính các cấp, theo từng vùng kinh tế - xã hội.”
Theo đó, bản đồ hiện trạng sử dụng đất là bản đồ mô tả sự phân bố của các loại đất như đất nông nghiệp, đất đô thị, đất rừng tại một thời điểm cụ thể. Loại bản đồ này thường được lập cho các cấp hành chính khác nhau (xã, huyện, tỉnh); và phục vụ cho việc quản lý, quy hoạch sử dụng đất.
Bản đồ hiện trạng vị trí là tài liệu xác nhận tình trạng hiện tại của một khu đất hoặc nhà ở. Bản đồ này phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất của chủ sở hữu tại thời điểm lập và thường được lập dựa trên quy định của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nó thường được sử dụng trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Mua bán nhà sai hiện trạng có được sang tên sổ đỏ không?
Căn cứ khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch có quy định như sau:
“1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.”
Như vậy, để nhà ở có thể tham gia giao dịch chuyển nhượng, bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Nếu nhà ở thực tế bị sai bản đồ hiện trạng vị trí hay không khớp với nội dung trên giấy chứng nhận tức là chưa được hoàn công thì giao dịch sẽ không thể thực hiện.
Hoàn công là điều kiện quan trọng để cấp mới hoặc cấp đổi sổ đỏ nhằm phản ánh sự thay đổi về hiện trạng nhà đất. Vì vậy, nếu chưa hoàn công, nhà ở sẽ không được ghi nhận trên giấy tờ pháp lý. Nói cách khác, việc mua bán nhà không đúng hiện trạng sẽ không thể tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ.
Tuy nhiên, trên thực tế nhà ở sai hiện trặng vẫn thực hiện được thủ tục công chứng việc mua bán tại tổ chức hành nghề công chứng như bình thường, bởi lẽ công chứng viên chỉ phải kiểm tra về mặt giấy tờ và chứng nhận giao dịch chứ không kiểm tra hiện trạng ngôi nhà. Nhưng khi muốn làm thủ tục sang tên, nộp hồ sơ đăng ký chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu nhà ở tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì ngoài đối chiếu trên Giấy chứng nhận, thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ tiến hành xác minh hiện trạng nhà ở không đúng như trên giấy chứng nhận và họ yêu cầu phải hủy hợp đồng, hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho đúng hiện trạng thì mới được chuyển nhượng.
Xây nhà không đúng giấy phép xây dựng bị phạt bao nhiêu tiền?
Căn cứ theo điểm a khoản 6, điểm c khoản 15 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm quy định về trật tự xây dựng như sau:
“ 6. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới như sau:
a) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;”
Và biện pháp khắc phục hậu quả là: buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm (theo điểm c khoản 15 Điều 16)
Đồng thời, đối với hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7 và khoản 8 Điều này mà đang thi công xây dựng thì ngoài việc bị phạt tiền theo quy định còn phải tuân theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 81 Nghị định này.
Trong trường hợp xây dựng không đúng giấy phép xây dựng được cấp nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng thì không bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp.
Như vậy, hành vi xây nhà không đúng với giấy phép xây dựng đã được cấp có thể bị xử phạt hành chính từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng. Ngoài ra, còn buộc phải phá dỡ phần xây dựng sai giấy phép.
Lưu ý: Mức xử phạt nêu trên áp dụng đối với tổ chức vi phạm, trường hợp cá nhân vi phạm thì mức xử phạt bằng 1/2 tổ chức.
Rủi ro khi mua bán nhà sai hiện trạng là gì:
Trên thực tế, khi có nhu cầu mua bán nhà đất thì người mua chỉ căn cứ vào điều kiện để an tâm khi thực hiện giao dịch là phải có Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất). Tuy nhiên, một vấn đề mà ít người quan tâm cũng như chỉ phát sinh khi thực hiện thủ tục sang tên đổi chủ đó là yêu cầu hiện trạng nhà, đất trên thực tế phải giống với thông tin sơ đồ bản vẽ trên Sổ đỏ. Việc mua bán nhà sai hiện trạng gặp khá nhiều rủi ro như sau:
Không thể đăng bộ sang tên: Như đã phân tích ở trên, thì các bên có thể thực hiện được việc công chứng hợp đồng mua bán tại tổ chức hành nghề công chứng. Thế nhưng khi muốn làm thủ tục sang tên, nộp hồ sơ đăng ký chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu nhà ở tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì họ sẽ đối chiếu trên Giấy chứng nhận, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ tiến hành xác minh lại hiện trạng nhà ở trên thực tế. Khi phát hiện sai phạm sẽ không đồng ý việc chuyển nhượng sang tên.
Rủi ro cho bên mua: Người mua nhà khi này hẳn sẽ hoang mang không biết nên xoay xở thế nào vì khi đó tiền thì đã thanh toán, hợp đồng cũng đã công chứng và chỉ đợi sang tên là xong xuôi mà bây giờ mới phát hiện nhà chuyển nhượng sai hiện trạng, chưa thực hiện hoàn công và chưa làm sổ hồng mới.
Gây mất thời gian và chi phí: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phát hiện nhà xây dựng sai hiện trạng sẽ yêu cầu tháo dỡ, xử phạt vi phạm hành chính tốn thời gian và chi phí của các bên. Trường hợp bên bán không thiện chí hợp tác, bên mua có thể sẽ phát sinh một khoản chi phí không nhỏ trong việc tháo dỡ, thay đổi hiện trạng, hoàn công,….
Như vậy, việc đảm bảo sự khớp nhau giữa hiện trạng thực tế và thông tin pháp lý là hết sức quan trọng không chỉ để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu tài sản, mà còn giúp duy trì tính minh bạch trong việc quản lý tài sản và đất đai. Điều này đặc biệt quan trọng đối với những giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp tài sản yêu cầu tính chính xác và minh bạch của các giấy tờ liên quan. Vậy nên, khi thực hiện thủ tục mua bán cần cẩn trọng hơn trong quá trình mua bán. Bởi mua nhà là chuyện hệ trọng, tốn khoản đầu tư lớn nên đừng vội vàng trước lời mời của môi giới hay lời đường mật của người bán mà thay vào đó bạn nên lựa chọn, xem xét kỹ các yếu tố trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.vn
Email: luatsucncvietnam@gmail.com
