Trên thực tế, vì một số lý do nào đó mà không thể trực tiếp đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì thế đã xảy ra rất nhiều trường hợp nhờ người đứng tên hộ khi mua nhà,... Điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro và thường xuyên xảy ra tranh chấp. Vậy làm cách nào để đòi lại đất khi nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận? Để làm rõ vấn đề trên, kính mời anh/chị và các bạn cùng theo dõi bài viết bên dưới của chúng tôi nhé:
Nhờ đứng tên dùm trên Giấy chứng nhận được hiểu như thế nào?
Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 có quy định, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (thường được gọi là Sổ đỏ) là giấy tờ để Nhà nước xác nhận quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của cá nhân, tổ chức. Đây có thể là căn cứ để Nhà nước công nhận chủ sở hữu, sử dụng đất.
Một người có thể đứng tên trên nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tuy nhiên vì một vài lý do khách quan mà họ đã nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình như: Người người mang quốc tịch nước ngoài muốn mua đất tại Việt Nam, hay nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để trốn tránh nghĩa vụ thi hành án dân sự,…Toàn bộ việc mua bán này được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, có hợp đồng mua bán được công chứng, chứng thực và làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đầy đủ do người đứng tên hộ đứng ra thực hiện sau đó người mua đất thực sự và người được nhờ đứng tên hộ ra làm thỏa thuận đứng tên hộ và thỏa thuận có ghi rõ ràng người đứng tên hộ không có quyền hạn gì đối với nhà đất do mình đứng tên, toàn quyền sử dụng là của người mua đất thực sự, thỏa thuận này do hai bên được kí kết hoặc được thừa phát lại ghi nhận bằng vi bằng.
Ở một số nước như Anh, Mỹ Úc,… quan hệ này được xem là quan hệ tín thác, tức bên nhờ đứng tên hộ là chủ sở hữu và có quyền định đoạt tài sản và bên nhận tín thác (là bên đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận) sẽ được nhận thù lao quản lý tài sản. Tuy nhiên ở Việt Nam quan hệ tín thác chưa được pháp luật thừa nhận, do đó khi có tranh chấp thì Tòa án sẽ xem xét chứng cứ để đưa ra phán quyết cuối cùng ai là chủ sở hữu tài sản.
Khi đi mua đất có nên nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận không?
Căn cứ Điều 167 Luật đất đai 2013 có quy định, người đứng tên trên sổ đỏ được hưởng các quyền lợi sau:
- Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
- Được Nhà nước bảo hộ khi có người xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp;
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;
- Được chuyển đổi, mua bán, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…
Và, việc nhờ đứng tên hộ trên Sổ đỏ sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro như:
+ Nếu người được nhờ đứng tên trên sổ đỏ nếu có ý định chiếm đoạt sẽ không chịu sang tên lại, trả lại tài sản, phủ nhận giao dịch nhờ đứng tên và sẽ xảy ra tranh chấp. Khi đó, về mặt pháp lý thì đây là tài sản của người được nhờ đứng tên hộ và được nhà nước công nhận nên sẽ được quyền quản lý, sử dụng, định đoạt theo quy định. Ngoài ra, còn các rủi ro như là:
+ Nếu người được nhờ đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chết thì còn liên quan đến những người thừa kế của người đó và phải chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật. Nếu phát sinh tranh chấp thì thủ tục sẽ rất rắc rối
+ Người được nhờ đứng tên có nghĩa vụ phải thực hiện các nghĩa vụ pháp lý liên quan đến tài sản với bên thứ ba thì rất có thể giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được nhờ đứng tên hộ có thể là tài sản được thi hành án
+ Bên được nhờ đứng tên đã âm thầm chuyển nhượng tài sản.
+ Bị lừa vì mua bán không có thật.
+ Nếu tài sản đó được hình thành trong thời kỳ hôn nhân, vợ hoặc chồng của người đứng tên hộ yêu cầu ly hôn và chia tài sản chung vợ chồng thì tài sản sẽ được chia cho vợ, chồng người này…
Như vậy, với những rủi ro pháp lý nêu trên thì bạn không nên nhờ người khác đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hơn nữa việc nhờ người khác đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trái với quy định của pháp luật. Trong trường hợp đã thực hiện thì bắt buộc hai bên phải tự thỏa thuận được. Khi đó, hai bên thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hay còn gọi là sang tên Sổ đỏ) để tài sản trở về thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người chủ thực sự.
Và làm cách nào để đòi lại đất khi nhờ người khác đứng tên dùm:
Theo quy định tại Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT (điều này được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 4 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) thì Nhà nước ghi nhận tên người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất tại trang bìa của Giấy chứng nhận.
Khi nhờ người khác đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì về mặt pháp lý thì đây là tài sản của người được nhờ đứng tên hộ và được nhà nước công nhận nên sẽ được quyền quản lý, sử dụng, định đoạt theo quy định.
Nếu có xảy ra tranh chấp thuộc những trường hợp vừa nêu tại mục 1 thì thủ tục giải quyết sẽ rất rắc rối. Người nhờ đứng tên hộ khi đó muốn lấy lại tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình thì cần làm theo những cách sau:
+ Tiến hành thỏa thuận với người được nhờ đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu như thỏa thuận thành công, bên được nhờ đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng ý thì hai bên có thể tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng tặng cho tài sản được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất
+ Khởi kiện ra Tòa án dân sự: Với cách này thì có điểm bất lợi là người khởi kiện cần phải có các bằng chứng, chứng cứ để chứng minh rằng nhà đất là tài sản của mình như chứng minh về nguồn gốc của tài sản từ đâu mà có, biên lai giao tiền, những đoạn ghi âm, ghi hình, vi bằng,…. Tòa án sẽ căn cứ vào những bằng chứng này để đưa ra phán quyết ai mới là chủ sở hữu thật sự của tài sản này. Thông thường thì việc khởi kiện đề đòi lại tài sản là bất động sản thì thủ tục giải quyết sẽ mất khác nhiều thời gian, công sức cũng như tiền bạc của hai bên. Có nhiều trường hợp do không chứng minh được rằng tài sản này là của mình và nhờ người khác đứng tên hộ dẫn đến việc mất trắng tài sản của chính mình. Điển hình liên quan đến việc đứng tên hộ người khác có thể xem án lệ số 02/2016/AL về vụ án tranh chấp đòi lại tài sản.
Để thực hiện việc khởi kiện đòi lại đất tại Tòa án, cần thực hiện theo trình tự thủ tục như thế nào:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
+ Đơn khởi kiện theo mẫu của Tòa,
+ Giấy tờ về nhân thân của người khởi kiện
+ Các chứng cứ chứng minh tài sản thuộc về quyền sở hữu của người khởi kiện như: Tài liệu về việc giao nhận tài sản từ bên tặng cho/thừa kế/chuyển nhượng…như biên bản bàn giao, biên bản giao nhận tài sản (nếu có)
Bước 2: Nộp đơn
- Thẩm quyền giải quyết:
Căn cứ theo Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thì tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đòi lại đất đứng tên dùm là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất. Tuy nhiên, trong trường hợp mà có đương sự ở nước ngoài thì thuộc thẩm quyền của Tòa án cấp tỉnh (khoản 3 Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015)
Vì thế người khởi kiện sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thì nộp tại Tòa án nhân dân huyện nơi có đất để giải quyết tranh chấp trên
- Cách thức nộp đơn:
Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết bằng một trong các phương thức sau:
- Nộp trực tiếp tại Tòa án;
- Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
- Gửi trực tuyến thông qua Cổng dịch vụ Công quốc gia (nếu có).
Bước 3: Tiếp nhận đơn
- Thứ nhất, tiếp nhận đơn:
- Nếu nộp trực tiếp, Tòa án cấp ngay giấy xác nhận đơn cho người khởi kiện
- Nếu nộp theo đường dịch vụ bưu chính, Tòa án gửi thông báo nhận đơn cho người khởi kiện trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn
- Nếu nộp bằng phương thức gửi trực tuyến, Tòa án phải thông báo ngay việc nhận đơn cho người khởi kiện qua Cổng dịch vụ công Quốc gia (nếu có)
- Thứ hai, xử lý đơn
Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định sau:
- Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện.
- Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn.
- Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác.
- Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Bước 4: Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra thông báo nộp tạm ứng án phí.
Căn cứ Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, khi xét thấy hồ sơ khởi kiện đầy đủ và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán sẽ ra thông báo cho người khởi kiện thực hiện thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
Bước 5: Các bên đương sự đưa ra ý kiến đối với nội dung khởi kiện trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày các bên đương sự nhận được thông báo.
Bước 6: Quyết định đưa vụ án ra xét xử.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.vn
Email: luatsucncvietnam@gmail.com
