Hiện nay, có nhiều trường hợp trẻ em đã được tặng cho hoặc thừa kế bất động sản. Và câu hỏi được nhiều người quan tâm đó là người dưới 18 tuổi có được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu về vấn đề này thông qua bài viết sau đây nhé.
Giao dịch dân sự của người dưới 18 tuổi sẽ được thực hiện như thế nào?
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 21 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì người chưa thành niên là người dưới 18 tuổi. Người dưới 18 tuổi do đặc trưng về tâm sinh lý lứa tuổi nên nhận thức còn hạn chế, trình độ học vấn chưa hoàn thiện, vốn kinh nghiệm, hiểu biết xã hội còn ít, sự thông hiểu, hiểu biết về các quy định của pháp luật còn hạn chế nên việc tham gia giao dịch dân sự của người dưới 18 tuổi được quy định cụ thể tại Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể, căn cứ theo Điều 21 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về điều kiện tham gia giao dịch dân sự của người dưới 18 tuổi như sau:
"2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.
3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.”
Từ quy định trên thì người chưa thành niên khi thực hiện giao dịch dân sẽ sẽ thông qua người đại điện theo pháp luật của mình, cụ thể như sau:
- Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện;
- Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý;
- Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.
Như vậy, tùy từng độ tuổi cụ thể và loại giao dịch mà giao dịch dân sự do người chưa thành niên tự xác lập, thực hiện sẽ có hiệu lực hay bị vô hiệu. Căn cứ theo quy định nêu trên thì nhóm độ tuổi từ 15 đến dưới 18 tuổi đã có thể tự xác lập các giao dịch dân sự nhưng pháp luật loại trừ những giao dịch dân sự liên quan tới bất động sản.
Người đại diện theo pháp luật của người dưới 18 tuổi gồm những ai?
Căn cứ Điều 136 Bộ luật Dân sự 2015 quy đinh về đại diện theo pháp luật của cá nhân như sau:
“1. Cha, mẹ đối với con chưa thành niên.
2. Người giám hộ đối với người được giám hộ. Người giám hộ của người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi là người đại diện theo pháp luật nếu được Tòa án chỉ định.”
Ngoài ra, tại khoản 1 Điều 59 Bộ luật dân sự 2015 quy định về quản lý tài sản của người được giám hộ như sau:
“1. Người giám hộ của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự có trách nhiệm quản lý tài sản của người được giám hộ như tài sản của chính mình; được thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của người được giám hộ vì lợi ích của người được giám hộ.
Việc bán, trao đổi, cho thuê, cho mượn, cho vay, cầm cố, thế chấp, đặt cọc và giao dịch dân sự khác đối với tài sản có giá trị lớn của người được giám hộ phải được sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ.
Người giám hộ không được đem tài sản của người được giám hộ tặng cho người khác. Các giao dịch dân sự giữa người giám hộ với người được giám hộ có liên quan đến tài sản của người được giám hộ đều vô hiệu, trừ trường hợp giao dịch được thực hiện vì lợi ích của người được giám hộ và có sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ.”
Như vậy, người đại diện theo pháp luật gồm:
- Đối với con chưa thành niên thì người đại diện theo pháp luật là cha mẹ.
- Đối với người chưa thành niên mà có khó khăn trong nhận thức thì người đại diện theo pháp luật là người giám hộ.
Người dưới 18 tuổi có được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?
Luật Hôn nhân và gia đình quy định con có quyền có tài sản riêng. Tài sản riêng của con bao gồm tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng, thu nhập do lao động của con, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của con và thu nhập hợp pháp khác. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của con cũng là tài sản riêng của con. Như vậy, con cái có quyền có tài sản riêng và có quyền định đoạt với số tài sản này nếu như có đủ điều kiện.
Tại Khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.”
Theo Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 người sử dụng đất được quy định bao gồm: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,… Đặc biệt pháp luật không quy định điều kiện về độ tuổi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ hạn chế người dưới 18 tuổi không được tự mình thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản. Căn cứ theo Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người dưới 18 tuổi không thuộc các trường hợp đó. Cụ tể thể Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
“1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
4. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.”
Theo đó, pháp luật hiện không quy định việc cấm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dưới 18 tuổi.
Bên cạnh đó tại Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 4 và khoản 5 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) quy định về thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận cũng không đề cập đến độ tuổi của người đứng tên trên Giấy chứng nhận. Từ đó cho thấy, pháp luật hiện nay không phân biệt cá nhân là người thành niên, người chưa thành niên được quyền đứng tên trên sổ đỏ mà chỉ quy định cá nhân nói chung đều được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất nên về nguyên tắc, đứng tên trên sổ đỏ không hạn chế về độ tuổi.
Do vậy, người dưới 18 tuổi vẫn có quyền được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi pháp luật chỉ hạn chế người dưới 18 tuổi không được tự mình thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản mà không quy định về độ tuổi được đứng tên trên Sổ đỏ.
Quy định sẽ không nêu rõ nhưng thông thường giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho con sẽ đứng tên người đại diện (là cha hoặc mẹ hoặc cả cha mẹ).
Ví dụ: Trên sổ đỏ sẽ ghi "Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Ông Nguyễn Văn B (là đại diện hợp pháp cho con Trần Thị A)".
Lưu ý: Trường hợp tặng cho nhà đất đối với người dưới 15 tuổi là bên nhận tặng cho thì cũng cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật của người dưới 15 tuổi về giao dịch liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất.
Ví dụ: Anh A muốn tặng cho quyền sử dụng đất cho cháu B mới 10 tuổi. Thì theo khoản 1 Điều 136 Bộ luật dân sự năm 2015, quy định cha mẹ là người đại diện theo pháp luật của con chưa thành niên.Vì vậy, Anh A cần lưu ý khi lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho cháu B thì phải có sự đồng ý của cha mẹ cháu B đối với giao dịch tặng cho này.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.vn
Email: luatsucncvietnam@gmail.com
