Đăng ký biến động đất đai là một trong số các thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất. Luật Đất đai 2024, đã có nhiều thay đổi so với luật cũ, trong đó có những quy định mới về đăng ký biến động đất đai. Những thay đổi này nhằm mục tiêu đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian và tăng tính minh bạch trong quá trình đăng ký. Tuy nhiên, khi thực hiện thủ tục này vẫn còn không ít trường hợp không thực hiện được vì bị trả hồ sơ bởi nhiều lý do khác nhau. Vậy, khi chẳng may rơi vào trường hợp này người dân cần làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mình?
Đăng ký biến động đất đai trong trường hợp nào?
Đăng ký biến động đất đai có thể hiểu là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật. Đăng ký biến động đất đai là một trong số hai thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được nêu tại khoản 3 Điều 131 Luật Đất đai 2024. Hình thức thực hiện là đăng ký giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị như nhau:
Theo quy định tại Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:
- Khi thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Khi cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng.
- Khi chuyển nhượng dự án có sử dụng đất.
- Khi được phép đổi tên.
- Khi thay đổi thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Sổ đỏ đã cấp mà không thuộc trường hợp được phép đổi tên ở trên.
- Khi thay đổi mốc giới, ranh giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ thửa đất.
- Khi đăng ký quyền sở hũu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Sổ đỏ; đăng ký thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký.
- Chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép mà người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký biến động.
- Khi thời hạn sử dụng đất thay đổi.
- Khi thay đổi hình thức cho thuê đất, giao đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
- Khi quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản thay đổi do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức/sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình/của vợ chồng hoặc nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung.
- Khi quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản thay đổi theo kết quả hòa giải trong tranh chấp đất đai đã được công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, quyết định về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo; bản án, quyết định của Tòa án…
- Khi quyền với thửa đất liền kề được xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt.
- Khi thay đổi hạn chế với quyền của người sử dụng đất.
- Khi quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm thay đổi.
- Khi cấp đổi, cấp lại Sổ đỏ theo yêu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất.
- Khi thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Khi tài sản công là quyền sử dụng đất được bán, điều chuyển, chuyển nhượng.
Cơ quan tiếp nhận đăng ký biến động đất đai
Khi có những thay đổi liên quan đến quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, việc đăng ký biến động đất đai là yêu cầu bắt buộc nhằm đảm bảo hợp pháp hóa các thay đổi này. Tuy nhiên, không phải ai cũng rõ về quy trình và nơi đăng ký biến động đất đai, nhất là khi có nhiều cơ quan và địa điểm khác nhau có thể tiếp nhận hồ sơ. Theo quy định tại Khoản 4 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có thể nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại một trong ba địa điểm sau đây:
- Với chủ sở dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất là cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì nộp hồ sơ tại:
+ Bộ phận Một cửa;
+ Văn phòng đăng ký đất đai;
+ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Xác định lại diện tích đất ở: Nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa.
- Nếu là tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì chọn một trong hai địa điểm:
+ Bộ phận Một cửa;
+ Văn phòng đăng ký đất đai;
Thực hiện việc khiếu nại khi không được đăng ký biến động đất đai
Khi thực hiện quyền khiếu nại về đất đai một trong những việc đầu tiên người sử dụng đất phải chuẩn bị là soạn đơn khiếu nại. Và mẫu đơn khiếu nại mới nhất hiện nay được là: Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 124/2020/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2020. Anh/chị và các bạn có thể tham khảo cách viết đơn khiếu nại cụ thể như sau:
Tên đơn khiếu nại
Tùy từng quyết định, hành vi hành chính về quản lý đất đai bị khiếu nại mà có cách viết khác nhau:
Ví dụ: Đơn khiếu nại: Về việc không đăng ký biến động đất đai cho người dân
Nơi gửi đơn khiếu nại
Thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu:
Quy định của Luật Đất đai 2024 chỉ rõ các cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu, tùy thuộc vào tính chất và đối tượng của khiếu nại. Các cơ quan này bao gồm UBND cấp xã, UBND cấp huyện, và UBND cấp tỉnh, với các nhiệm vụ và quyền hạn cụ thể như sau:
- UBND cấp xã: Có thẩm quyền giải quyết các khiếu nại liên quan đến các quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của cơ quan này. Ví dụ, khiếu nại liên quan đến việc xác định ranh giới đất, thủ tục cấp sổ đỏ tại cấp xã thường được giải quyết tại UBND cấp xã.
- UBND cấp huyện: Giải quyết các khiếu nại về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Thẩm quyền này chủ yếu liên quan đến các quyết định về sử dụng đất trong phạm vi quản lý của UBND cấp huyện.
- UBND cấp tỉnh: Giải quyết các khiếu nại liên quan đến việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, cơ sở tôn giáo. Đây là những trường hợp có tính chất phức tạp, yêu cầu UBND cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết để đảm bảo tính hợp pháp và công bằng.
Thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần hai:
Nếu người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, họ có thể tiếp tục khiếu nại lên các cơ quan có thẩm quyền cao hơn để giải quyết lần hai. Thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần hai được giao cho Chủ tịch UBND cấp huyện, tỉnh và Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Chủ tịch UBND cấp huyện và tỉnh: Là những người đứng đầu cơ quan hành chính tại cấp huyện và tỉnh, có thẩm quyền giải quyết các khiếu nại lần hai liên quan đến các quyết định của UBND cấp dưới. Việc này đảm bảo sự xem xét kỹ lưỡng và khách quan hơn trong quá trình giải quyết khiếu nại.
- Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường: Là cơ quan cao nhất trong lĩnh vực quản lý đất đai, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần hai đối với các trường hợp liên quan đến các quyết định của UBND cấp tỉnh hoặc các quyết định phức tạp trong lĩnh vực đất đai.
Nội dung, lý do khiếu nại
Trình bày trung thực sự việc, đưa ra chứng cứ về tính đúng đắn, hợp lý của việc khiếu nạ. Trong đó phải nêu rõ quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai của cơ quan, người có thẩm quyền mà người khiếu nại có căn cứ cho là trái pháp luật, xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Người khiếu nại chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung trình bày và việc cung cấp thông tin, tài liệu đó.
Nêu yêu cầu giải quyết khiếu nại:
- Đề nghị thẩm tra, xác minh (có thể giới thiệu tài liệu, chứng cứ, chứng minh).
- Xem xét lại quyết định, hành vi để giải quyết theo đúng quy định của pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, người liên quan đến quyền sử dụng đất.
Cung cấp tài liệu, chứng cứ chứng minh cho việc khiếu nại là có căn cứ
Để chứng minh cho việc khiếu nại là có căn cứ và hợp pháp thì người khiếu nại cung cấp các tài liệu, chứng cứ có liên quan cho cơ quan giải quyết khiếu nại khi nộp đơn khiếu nại và giải trình ý kiến của mình về chứng cứ đó trong đơn khiếu nại hoặc khi có yêu cầu.
Đơn khiếu nại phải do người khiếu nại ký tên hoặc điểm chỉ.
Trình tự giải quyết khiếu nại
Bước 1: Gửi đơn và tiếp nhận đơn khiếu nại
Bước 2: Thụ lý đơn
Bước 3: Xác minh nội dung khiếu nại
Bước 4: Tổ chức đối thoại
Bước 5: Ra quyết định giải quyết khiếu nại
Thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu: Theo quy định tại Điều 28 Luật Khiếu nại 2011, thời gian giải quyết khiếu nại lần đầu không quá 30 ngày kể từ ngày thụ lý. Đối với các vụ việc phức tạp, thời gian này có thể kéo dài nhưng không quá 45 ngày kể từ ngày thụ lý. Đối với những vùng sâu, vùng xa khó khăn về đi lại, thời hạn giải quyết khiếu nại không quá 45 ngày, và có thể kéo dài thêm nhưng không quá 60 ngày nếu vụ việc phức tạp.
Thời hạn giải quyết khiếu nại lần hai: Theo Điều 37 Luật Khiếu nại 2011, thời gian giải quyết khiếu nại lần hai không quá 45 ngày kể từ ngày thụ lý, và có thể kéo dài tối đa đến 60 ngày đối với vụ việc phức tạp. Đối với các vùng sâu, vùng xa, thời gian này không quá 60 ngày, và có thể kéo dài thêm nhưng không quá 70 ngày nếu vụ việc phức tạp.
Lưu ý: Khi hết thời gian giải quyết khiếu nại mà vấn đề không được giải quyết, hoặc người khiếu nại không đồng ý với kết quả giải quyết, người khiếu nại có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật Tố tụng hành chính.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.vn
Email: luatsucncvietnam@gmail.com
