Câu hỏi: Mong Luật sư giải đáp thắc mắc giúp tôi trong vụ việc sau: Tôi có mua một mảnh đất của ông H vào tháng 02/2022. Hợp đồng mua bán nhà đất được viết giấy tay, không được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên đến nay, ông H vẫn không giao đất cho tôi và cũng không trả tiền lại cho tôi. Luật sư cho tôi hỏi Hợp đồng dưới dạng giấy chuyển nhượng đất viết tay khi đó có giá trị pháp lý hay không và tôi nên làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?
Trả lời câu hỏi:
Căn cứ Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định thì: "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường". Như vậy, việc anh/chị ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện việc công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật là vi phạm về mặt hình thức, hợp đồng có khả năng bị vô hiệu. Việc thực hiện giao dịch mua bán/chuyển nhượng đất đai chỉ bằng giấy tay (không thực hiện công chứng, chứng thực) là rất rủi ro về mặt pháp lý, cụ thể trong trường hợp anh/chị đã trả hết tiền mua/nhận chuyển nhượng đất nhưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên người bán và không thể cập nhật sang tên cho anh/chị.
Như vậy căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành thì việc giao dịch mua bán/chuyển nhượng nhà đất thông qua hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy tay (không có công chứng hoặc chứng thực) thì không có giá trị pháp lý.
(Ảnh minh họa - Nguồn internet)
Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ Luật Dân sự năm 2015 thì trường hợp giao dịch dân sự được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực thì giao dịch đó vẫn có thể được công nhận, cụ thể: "2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."
Như vậy, trong trường hợp của anh/chị, hợp đồng vi phạm quy định về công chứng, chứng thực nên sẽ xét 2 trường hợp như sau:
- Trường hợp 1: Nếu anh/chị chưa trả đủ mức 2/3 nghĩa vụ (tức số tiền mà anh/chị trả chưa đủ 2/3 giá trị mua bán/chuyển nhượng) thì anh/chị có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán đất bằng giấy tay vô hiệu do không tuân thủ về hình thức. Khí đó, căn cứ vào khoản 1 và khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do đó, ông H phải có nghĩa vụ trả lại tiền cho anh/chị.
- Trường hợp 2: Nếu anh/chị đã trả đủ số tiền cho ông H hoặc trả tiền từ đủ 2/3 giá trị thỏa thuận theo hợp đồng thì anh/chị có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch mua bán đất giữa anh/chị và ông H là hợp pháp. Khi có quyết định của Tòa án thì ông H phải có nghĩa vụ bàn giao đất cho anh/chị và anh/chị có thể đi đến cơ quan nhà nước thực hiện thủ tục đăng bộ, sang tên theo quy định của pháp luật.
Do trong câu hỏi mà anh/chị gửi đến không nêu rõ anh/chị đã trả đủ tiền hay chưa nên Công ty chúng tôi sẽ tư vấn cho anh/chị theo hai trường hợp nêu trên. Tùy vào tình hình cụ thể mà anh chị gặp phải, anh/chị có thể tham khảo ý kiến tư vấn của Công ty chúng tôi. Nếu có gì vướng mắc anh/chị có thể liên hệ qua số điện thoại 0909642658 hoặc đến trực tiếp văn phòng luật sư của chúng tôi để được tư vấn rõ hơn. Cảm ơn anh/chị đã quan tâm và đặt câu hỏi cho chúng tôi.
