Hiện nay, thủ tục khai nhận di sản thừa kế khá phức tạp, đặc biệt trong trường hợp khai nhận thừa kế mà phần đất không đủ để phân chia. Vậy khi người dân nhận thừa kế nhưng không đủ diện tích tách thửa thì nên làm gì? Chúng tôi sẽ hướng dẫn quý anh/chị phương án giải quyết cụ thể đối với trường hợp này thông qua bài viết sau đây.
Điều kiện để được tách thửa đất
Luật Đất đai năm 2024 đã chính thức có hiệu lực từ tháng 8/2024, đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam. Trong số những điểm mới của luật tại khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 đã đưa ra các quy định chi tiết về việc tách thửa và hợp thửa đất, nhằm đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất cũng như sự quản lý chặt chẽ từ phía cơ quan nhà nước.
Theo quy định này, để thực hiện việc tách thửa hoặc hợp thửa đất, người sử dụng đất cần đáp ứng các nguyên tắc và điều kiện cụ thể:
- Đầu tiên, thửa đất phải được cấp một trong các loại giấy chứng nhận hợp pháp, như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc các loại giấy chứng nhận khác liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp của các giao dịch liên quan đến đất đai.
- Thời hạn sử dụng đất là một yếu tố quan trọng không thể bỏ qua. Thửa đất phải còn trong thời hạn sử dụng hợp pháp, điều này đảm bảo rằng quyền sử dụng đất của người sử dụng vẫn còn hiệu lực và không bị hết hạn.
- Một điểm đáng chú ý trong quy định mới này là việc yêu cầu đất không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời. Tuy nhiên, luật cũng linh hoạt hơn trong trường hợp đất có tranh chấp. Nếu phần diện tích, ranh giới đang tranh chấp đã được xác định rõ ràng, thì phần diện tích và ranh giới không tranh chấp của thửa đất đó vẫn có thể được tách thửa hoặc hợp thửa.
- Việc tách thửa hoặc hợp thửa cũng phải đảm bảo các yếu tố về cơ sở hạ tầng, bao gồm lối đi, kết nối với hệ thống giao thông công cộng hiện có, và các nhu cầu cơ bản khác như cấp nước, thoát nước. Điều này giúp đảm bảo rằng việc tách thửa hoặc hợp thửa không ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống sinh hoạt và điều kiện sống của cộng đồng xung quanh.
Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất để làm lối đi. Nếu phần đất này thuộc thửa đất ở hoặc thửa đất có cả đất ở và đất khác trong cùng một thửa, thì khi tách thửa hoặc hợp thửa, người sử dụng đất không cần phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích dành làm lối đi. Đây là một sự đổi mới giúp giảm bớt thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất.
Nhìn chung, quy định tại khoản 1 Điều 220 của Luật Đất đai năm 2024 mang tính bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất, đồng thời vẫn duy trì được sự quản lý hiệu quả từ phía cơ quan nhà nước. Sự cân bằng giữa việc tạo điều kiện cho người dân và yêu cầu bảo đảm trật tự, an ninh trong quản lý đất đai là mục tiêu quan trọng của luật mới, phản ánh rõ nét tầm nhìn của Nhà nước trong việc xây dựng một hệ thống pháp lý về đất đai minh bạch và hiệu quả hơn.
Nhận thừa kế nhưng không đủ diện tích tách thửa thì nên làm gì?
Khi nhận thừa kế đất nhưng không đủ diện tích tách thửa, người thừa kế có thể xem xét các phương án xử lý sau:
Phương án 1: Những người thừa kế cùng đứng đồng sở hữu. Đây là phương án phổ biến khi thửa đất thừa kế không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa. Những người được hưởng di sản theo di chúc hoặc thừa kế theo pháp luật có thể lựa chọn đứng đồng sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo khoản 2 Điều 135 Luật đất đai năm 2024, khi có nhiều người chung quyền sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản gắn liền với đất, Giấy chứng nhận sẽ ghi đầy đủ thông tin của tất cả những người có quyền. Mỗi người sẽ được cấp một bản Giấy chứng nhận riêng, hoặc có thể cấp chung một Giấy chứng nhận cho người đại diện nếu có yêu cầu.
Phương án 2: Thỏa thuận cho một người nhận phần tài sản và chi trả tiền cho những người khác. Đây là cách thức được nhiều người lựa chọn để tránh ràng buộc và tranh chấp sau này. Những người thừa kế có thể thỏa thuận để lại phần đất cho một người, còn những người khác sẽ nhận bồi thường bằng tiền tương ứng với phần tài sản được hưởng trong khối di sản.
Ví dụ: Gia đình ông X, bà Y có 3 người con A,B,C và có một mảnh đất 60m2 đất thổ cư. Lúc X, Y mất không để lại di chúc. Khi khai nhận di sản thừa kế thì A,B,C thuộc hàng thừa kế thứ nhất và được hưởng phần di sản đó. Tuy nhiên điều kiện tách thửa cho A,B,C không đáp ứng diện tích tối thiểu. Do vậy, 3 người con có thể thỏa thuận theo 2 phương án:
- Phương án 1: Thỏa thuận tất cả A,B,C cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hình thức đồng sở hữu
- Phương án 2: Thỏa thuận định giá quyền sử dụng đất 60m2 đất thổ cư đó, chia đều thành 3 phần bằng nhau. Nếu A nhận hết phần đất 60m2 thì A có nghĩa vụ thực hiện chi trả lại tiền tương ứng cho 2 phần của B,C; nếu B hoặc C nhận phần đất đó thì cũng thực hiện nghĩa vụ tương tự.
Thủ tục khai nhận di sản nhà đất không đủ diện tích tách thửa
Quy trình khai nhận di sản thừa kế khi không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa gồm 2 giai đoạn chính:
Giai đoạn 1: Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
- Phiếu yêu cầu công chứng.
- Dự thảo Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế.
- Di chúc (nếu có).
- Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người yêu cầu công chứng.
- Giấy chứng tử hoặc giấy báo tử.
- Giấy tờ tùy thân của người khai nhận di sản.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Hợp đồng/Giấy ủy quyền (nếu có).
Bước 2: Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản.
Bước 3: Công chứng viên kiểm tra và thụ lý hồ sơ.
Bước 4: Niêm yết việc thụ lý văn bản khai nhận di sản thừa kế trong 15 ngày tại UBND cấp xã nơi người để lại di sản thường trú cuối cùng.
Bước 5: Ký và hoàn thiện công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế.
Giai đoạn 2: Thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 11/ĐK).
- Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế đã công chứng.
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đât.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa của UBND cấp huyện nơi có đất hoặc Chí nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
Bước 3: Cơ quan tiếp nhận xử lý hồ sơ
- Gửi thông tin đến cơ quan thuế xác định nghĩa vụ thuế.
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận.
- Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
- Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.vn
Email: luatsucncvietnam@gmail.com
