Thực tế không ít trường hợp không thỏa thuận thời hạn đặt cọc hoặc có thỏa thuận bằng lời nói nên không chứng minh được dẫn tới tình trạng “dở khóc, dở cười”, nếu một trong các bên không giao kết, thực hiện hợp đồng như: Bên có nhà đất muốn ký và hoàn tất việc chuyển nhượng nhưng bên mua không thực hiện hoặc giá đất tăng muốn chuyển nhượng cho người khác nhưng sợ bị phạt cọc,…. Điều này làm ảnh hưởng nghiêm trọng quyền và lợi ích đối với bên bán. Và câu hỏi đặt ra là “Hợp đồng đặt cọc không thỏa thuận thời hạn thì có được quyền chuyển nhượng cho người khác không?”. Để làm rõ vấn đề trên, kính mời anh/chị và các bạn cùng tìm hiểu bài viết bên dưới của chúng tôi nhé:
Hợp đồng đặt cọc là gì?
Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau:
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Và tùy theo từng tình huống mà, tài sản đặt cọc được xử lý như sau:
- Hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, hợp đồng đặt cọc là một hợp đồng lập ra để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của các bên và ràng buộc các bên thực hiện một giao dịch dân sự khác có liên quan. Hợp đồng đặt cọc có thể được thể hiện bằng hợp đồng riêng hoặc là điều khoản về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hình thức giao dịch dân sự khác phù hợp với quy định của pháp luật.
Nội dung cần có trong hợp đồng đặt cọc:
Căn cứ Điều 328 và Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc là một loại hợp đồng cụ thể của hợp đồng dân sự, trong đó các bên thỏa thuận xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ khi đặt cọc.
Vì bản chất là hợp đồng dân sự nên bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có quyền thỏa thuận các nội dung của hợp đồng với điều kiện nội dung đó không trái luật, đạo đức xã hội. Thông thường hợp đồng đặt cọc gồm các nội dung như sau:
- Đối tượng của hợp đồng (thông tin về quyền sử dụng đất, nhà ở).
- Thời hạn đặt cọc.
- Giá chuyển nhượng (mặc dù chưa ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng các bên thường thỏa thuận giá chuyển nhượng nhà đất để tránh biến động).
- Mức đặt cọc.
- Quyền, nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc.
- Phương thức giải quyết khi các bên có tranh chấp.
- Cam kết của các bên (cam kết về tình trạng pháp lý của nhà đất như đất có Giấy chứng nhận, không thế chấp, còn thời hạn sử dụng,…).
- Điều khoản thi hành.
Tuy nhiên, thực tế không phải ai cũng nắm rõ các quy định của pháp luật khi ký hợp đồng đặt cọc, mặt khác nhiều trường hợp ký hợp đồng đặt cọc nhưng cài điều khoản bất lợi cho bên còn lại với mục đích đẩy bên còn lại vi phạm hợp đồng để “phạt cọc”.
Hợp đồng đặt cọc không thỏa thuận thời hạn thì có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác không?
Theo phân tích ở trên, thì việc giao kết hợp đồng đặt cọc là để bảo đảm thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang ý nghĩa ràng buộc các bên trong việc đi đến thỏa thuận giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Căn cứ theo quy định tại Điều 278 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“Thời hạn thực hiện nghĩa vụ
1. Thời hạn thực hiện nghĩa vụ do các bên thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.
Trường hợp bên có nghĩa vụ đã tự ý thực hiện nghĩa vụ trước thời hạn và bên có quyền đã chấp nhận việc thực hiện nghĩa vụ thì nghĩa vụ được coi là đã hoàn thành đúng thời hạn.
Trường hợp không xác định được thời hạn thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại khoản 1 Điều này thì mỗi bên có thể thực hiện nghĩa vụ hoặc yêu cầu thực hiện nghĩa vụ vào bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo cho bên kia biết trước một thời gian hợp lý.”
Pháp luật dân sự hiện nay không có quy định về thời hạn tối đa của hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là bao lâu. Vì thế thời hạn đặt cọc mua bán nhà đất sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào sự thỏa thuận của các bên. Nhằm tránh rủi ro phải bồi thường cho khoản tiền đặt cọc thì các bên trong quá trình giao kết hợp đồng phải có văn bản chính thức gửi cho bên đặt cọc và xác định trong thời hạn bao lâu thì các bên phải thực hiện hoạt động ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Các bên cần xử lý như thế nào khi hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn:
Khi rơi vào trường hợp này người nhận đặt cọc thường không biết cách xử lý theo đúng quy định hoặc chấp nhận bị phạt cọc để chuyển nhượng cho người khác vì cần tiền gấp.
Mặt khác, Bộ luật Dân sự 2015 chỉ quy định đặt cọc “trong một thời hạn” để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, không quy định thời hạn cụ thể vì nguyên tắc tôn trọng sự thỏa thuận của các bên nên nhiều người cũng không biết cách xử lý.
Cách 1: Gửi thông báo cho bên có nghĩa vụ (thường áp dụng cách này)
Căn cứ quy định về thời hạn thực hiện nghĩa vụ định tại khoản 3 Điều 278 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thì: “3. Trường hợp không xác định được thời hạn thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại khoản 1 Điều này thì mỗi bên có thể thực hiện nghĩa vụ hoặc yêu cầu thực hiện nghĩa vụ vào bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo cho bên kia biết trước một thời gian hợp lý. Như vậy, có thể áp dụng quy định này để xử lý trong trường hợp hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn. Cụ thể, khi hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn mà bên đặt cọc không giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì bên nhận đặt cọc có quyền chuyển nhượng cho người khác nhưng phải báo trước cho bên đặt cọc biết trước với một khoảng thời gian hợp lý .
Lưu ý: Pháp luật không có quy định về thời hạn báo trước, đây là một khoảng thời gian hợp lý. Căn cứ Khoản 7 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì: “7. Thời hạn hợp lý là khoảng thời gian được hình thành theo thói quen đã được xác lập giữa các bên hoặc là khoảng thời gian mà trong điều kiện bình thường, các bên trong hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm hoặc chủ thể khác có quyền, lợi ích liên quan có thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ của mình”. Như vậy thời hạn hợp lý không được ấn định bằng một còn số cụ thể mà phụ thuộc vào thói quen, điều kiện cụ thể giữa các bên, thời hạn này có thể là nửa tháng, một tháng hay một vài tháng,…
Tuy nhiên, quy định này cũng hướng tới bảo vệ bên đặt cọc, theo đó bên đặt cọc cũng có quyền yêu cầu bên nhận cọc phải thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng việc thông báo cho bên kia một thời hạn hợp lý.
Theo quy định pháp luật hiện nay không quy định cụ thể thời gian hợp lý là bao lâu. Tuy nhiên, để bảo về quyền và lợi ích của các bên và hạn chế tối đa các tranh chấp xảy ra thì các bên nên thông báo yêu cầu thực hiện nghĩa vụ cho bên còn lại trong khoản thời gian từ 01 tháng - 02 tháng.
Nếu quá thời hạn kể từ ngày nhận được thông báo của người nhận đặt cọc đưa ra mà bên đặt cọc không ký kết hợp đồng hoặc không trả lời thì được xem là từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng; trường hợp bên đặt cọc có văn bản trả lời và đề nghị một thời hạn khác thì bên nhận đặt cọc nên xem xét chấp nhận đề nghị đó, nếu quá thời hạn này thì được xem là từ chối việc giao kết hợp đồng, khi đó người nhận đặt cọc có quyền chuyển nhượng cho người khác và không bị phạt cọc.
Và việc thông báo cho bên đặt cọc theo một trong hai phương thức như sau:
+ Gửi qua đường bưu điện để bảo đảm có hồi báo, có ngày gửi theo dấu của bưu điện.
+ Thuê thừa phát lại lập vi bằng về việc gửi thông báo đề nghị (nên sử dụng phương thức này).
Nội dung thông báo: Tùy trường hợp cụ thể mà thông báo có nội dung khác nhau.
Ví dụ về nội dung chính của thông báo: “ngày…tháng….năm…. hai bên ký hợp đồng đặt cọc nhưng đã qua…. tháng mà bên (tên người đặt cọc) không ký hợp đồng chuyển nhượng nên tôi gửi thông báo này đề nghị (tên người đặt cọc) tới UBND cấp xã nơi có nhà đất hoặc phòng/văn phòng công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu sau…. tháng (ngày) kể từ ngày nhận được thông báo này mà không thực hiện nghĩa vụ tôi sẽ chuyển nhượng cho người khác và trả lại số tiền đặt cọc”.
Lưu ý: Để hạn chế tối đa việc bên đặt cọc khởi kiện yêu cầu phạt cọc người nhận đặt cọc phải xác lập chứng cứ để bảo vệ mình như gửi thông báo qua bưu điện, thuê thừa phát lại lập vi bằng hoặc gửi thông báo trực tiếp cho bên đặt cọc, nói rõ yêu cầu và có người làm chứng.
Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án
Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện nay cụ thể là tại Điều 26 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, mặc dù bên nhận đặt cọc đã thông báo cho bên đặt cọc biết trong một khoảng thời gian hợp lý để ký và hoàn tất việc chuyển nhượng bất động sản nhưng bên đặt cọc không trả lời hoặc đề nghị thời gian khác theo lời đề nghị của bên đặt cọc nhưng không có lý do chính đáng dẫn tới việc các bên tranh chấp và không thể thực hiện được thỏa thuận ban đầu thì bên nhận đặt cọc có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình theo đúng quy định của pháp luật. Theo đó có thể tuyên vô hiêu/tuyên hủy hợp đồng đặt cọc tùy vào từng trường hợp cụ thể.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.vn
Email: luatsucncvietnam@gmail.com
