Trong quá trình sử dụng đất, chủ sở hữu có thể phát sinh nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất hiện tại sang mục đích sử dụng đất khác. Khi xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển mục đích sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải chuẩn bị hồ sơ xin để xin chuyển mục đích sử dụng đất. Và trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất năm 2025 thì có một số lưu ý sau:
Thứ nhất: Căn cứ và thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
- Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
Căn cứ theo khoản 5, 6 Điều 116 Luật Đất đai 2024 và khoản 1 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP có quy định về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
- Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư là kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân quy định tại khoản 5 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu được phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị.
- Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
Căn cứ theo khoản 1, 2 Điều 123 Luật Đất đai 2024, có quy định về thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đíchsử dụng đất sẽ thuộc về:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp: cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp: chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân. Trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.
Thứ hai: Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép:
Căn cứ khoản 1, 2 Điều 121 Luật Đất đai 2024, từ 01/8/2024, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền gồm:
- Chuyển từ đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác thuộc nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện các dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp hoặc sử dụng vào mục đích công cộng để kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
- Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
Thứ ba: Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép theo Luật Đất đai 2024:
Hiện nay, vẫn chưa có Thông tư, Nghị định nào quy định cụ thể về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024 thì việc chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp phải xin phép thì không cần phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp đất có nguồn gốc là đất ở/đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài đã chuyển sang loại đất có mục đích sử dụng khác nhưng nay lại có nhu cầu chuyển lại thành đất ở và phù hợp với quy hoạch khu vực thì sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.
Lưu ý: Mặc dù là chuyển mục đích không phải xin phép nhưng do có đăng ký biến động nên khi xin chuyển mục đích vẫn cần phải xét về mặt quy hoạch có phù hợp để được phê duyệt hay không (Điều 116 Luật Đất đai 2024)
Bên cạnh đó, theo Điều 123 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đều đã được quy định chi tiết.
Theo đó, cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với cá nhân là Ủy ban nhân dân cấp huyện. Các trường hợp còn lại sẽ thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh.
Thứ tư: Thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
Căn cứ tại khoản 2 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ và thuế sử dụng đất, và quyền, nghĩa vụ của người sử dụng sẽ được áp dụng theo loại đất sau khi chuyển đổi) theo quy định pháp luật.
Theo đó, mức nộp tiền được tính bằng chênh lệch giữa giá trị tiền sử dụng đất sau khi chuyển đổi và trước khi chuyển đổi.
Người sử dụng đất có thể lựa chọn trả tiền thuê đất một lần hoặc nộp hàng năm tùy vào quy định cụ thể.
Căn cứ theo Điều 156 Luật Đất đai 2024 và các quy định tại Điều 7, Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP chỉ rõ trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất: Áp dụng đối với các mục đích chuyển đổi đất được liệt kê tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 121 của Luật Đất đai 2024.
Như vậy, khi chuyển mục đích thuộc trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Thứ năm: Các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất:
Căn cứ khoản 1 Điều 18 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định miễn tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để:
- Thực hiện chính sách nhà ở, đất ở với thương binh, bệnh binh không có khả năng lao động hoặc với gia đình liệt sĩ không còn lao động chính.
- Người nghèo, hộ gia đình, người dân tộc thiểu số ở những nơi có điều kiện kinh tế đặc biệt khó khăn hoặc tại biên giới, hải đảo có chỗ sinh sống.
- Hỗ trợ người buộc phải di dời khỏi nơi có đất bị Nhà nước thu hồi do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
- Giao đất ở cho hộ gia đình hoặc cá nhân bị thu hồi đất gắn liền với nhà ở mà không đủ điều kiện được nhận bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác trong khu vực địa bàn đất bị thu hồi.
- Diện tích đất tại dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng, xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt mà chủ đầu tư bố trí để phục vụ mai táng cho các đối tượng chính sách xã hội.
Thứ sáu: Không phải xin chuyển là được chuyển mục đích sử dụng đất:
Căn cứ khoản 5 Điều 116 Luật đất đai 2024 quy định hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Như vây, từ ngày 01/8/2024, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thay vì kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hằng năm như trước kia.
Thứ bảy: Phải viết đơn xin phép theo mẫu quy định:
Căn cứ khoản 2 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, khi chuyển mục đích thuộc trường hợp phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng đất phải nộp 01 bộ hồ sơ gồm:
Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 02c tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP nộp cho Bộ phận Một cửa theo quy định.
Như vậy, khi chuẩn bị hồ sơ thì người xin chuyển phải viết đơn theo mẫu, trường hợp tự viết đơn theo mẫu riêng sẽ bị coi là không hợp lệ.
Thứ tám: Không nộp đơn tại UBND cấp xã như làm Sổ đỏ:
Căn cứ Quyết định 2124/QĐ-BTNMT, nơi nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
Người xin chuyển mục đích sử dụng đất chọn nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả:
- Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;
- Văn phòng đăng ký đất đai;
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.vn
Email: luatsucncvietnam@gmail.com
