Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp khi đi vay tiền cá nhân, để chứng minh rằng mình có tài sản, nên người đi vay thường sẽ đưa ra một căn cứ để chứng minh cho nghĩa vụ trả nợ. Tuy nhiên, cũng có rất nhiều trường hợp, người đi vay tiền không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà chỉ có Giấy viết tay mua bán nhà đất. Vậy câu hỏi đặt ra là, đất chưa có giấy chứng nhận có được kê biên để thi hành án hay không? Để giải đáp cho thắc mắc trên, kính mời anh/chị và các bạn cùng theo dõi bài viết bên dưới của chúng tôi nhé:
Kê biên thi hành án là gì?
Kê biên tài sản thi hành án dân sự là một biện pháp cưỡng chế thi hành án, do Cơ quan thi hành án dân sự sử dụng quyền lực Nhà nước, áp dụng khi người phải thi hành án có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền theo bản án, quyết định của Tòa án, được áp dụng trong trường hợp người phải thi hành án có điều kiện thi hành án mà không tự nguyện thi hành trong thời hạn do Chấp hành viên ấn định hoặc trong trường hợp cần ngăn chặn đương sự tẩu tán, hủy hoại tài sản.
Nhằm đảm bảo tính hiệu lực của bản án, quyết định của Tòa án được tổ chức thi hành, đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật và lợi ích hợp pháp của công dân.
Hoạt động cưỡng chế kê biên tài sản trong thi hành án dân sự phải tuân thủ những trình tự, thủ tục chặt chẽ theo quy định của luật định.
Việc kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án dân sự được thực hiện như thế nào?
Căn cứ Điều 111 Luật Thi hành án dân sự 2008 quy định về việc kê biên quyền sử dụng đất như sau:
“Kê biên quyền sử dụng đất
1. Khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự.
2. Khi kê biên quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp đất của người phải thi hành án có tài sản gắn liền với đất mà tài sản đó thuộc quyền sở hữu của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất và thông báo cho người có tài sản gắn liền với đất.
3. Việc kê biên quyền sử dụng đất phải lập biên bản ghi rõ vị trí, diện tích, ranh giới thửa đất được kê biên, có chữ ký của những người tham gia kê biên.”
Theo quy định trên thì khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên phải yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự.
Việc kê biên quyền sử dụng đất phải lập biên bản ghi rõ vị trí, diện tích, ranh giới thửa đất được kê biên, có chữ ký của những người tham gia kê biên.
Trường hợp kê biên quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp đất của người phải thi hành án có tài sản gắn liền với đất mà tài sản đó thuộc quyền sở hữu của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất và thông báo cho người có tài sản gắn liền với đất.
Các nguyên tắc áp dụng biện pháp kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất?
Các nguyên tắc chung:
Kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp cưỡng chế thi hành án nên vẫn phải bảo đảm các nguyên tắc chung khi cưỡng chế thi hành án là:
i. Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế phải căn cứ vào nội dung bản án quyết định; tính chất mức độ, nghĩa vụ thi hành án, điều kiện của người phải thi hành án; đề nghị của đương sự và tình hình thực tế ở địa phương;
ii. Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế sau khi đã hết thời gian tự nguyện thi hành án. Trừ trường hợp cần ngăn chặn người phải thi hành án có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản hoặc trốn tránh việc thi hành án- Chấp hành viên có quyền áp dụng ngay các biện pháp bảo đảm, cưỡng chế thi hành án;
iii. Chỉ kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án khi có căn cứ khẳng định tài sản đó thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của người phải thi hành án và do họ đang quản lý sử dụng hoặc do người thứ ba giữ;
iv. Chỉ kê biên tài sản tương ứng với nghĩa vụ của người phải thi hành án và các chi phí cần thiết khác; tuy nhiên, nguyên tắc này cũng có ngoại lệ được xem xét và cân nhắc khi người phải thi hành án chỉ có tài sản duy nhất lớn hơn nhiều lần so với nghĩa vụ phải thi hành án và tài sản đó không thể phân chia được hoặc khi phân chia làm giảm đáng kể giá trị của tài sản đó;
v. Không tổ chức cưỡng chế trong các thời điểm: Từ 22 giờ đến 06 giờ sáng hôm sau; trong thời gian 15 ngày trước và sau Tết Nguyên đán; các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; các ngày truyền thống đối với các đối tượng chính sách - khi họ là người phải thi hành án.
Các nguyên tắc đặc thù:
Do tính chất pháp lý đặc thù của quyền sử dụng đất như đã được đề cập phân tích ở trên, bên cạnh nguyên tắc chung, thì khi kê biên bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất phải tuân thủ nguyên tắc đặc thù sau:
i. Chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Người phải thi hành án chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất nhưng chưa có quyết định thu hồi thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó;
ii. Khi kê biên quyền sử dụng đất, nếu người phải thi hành án có tài sản gắn liền tài sản trên đất thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất;
iii. Khi kê biên nhà ở của người phải thi hành án thì phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở đó.
Có thể kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?
Căn cứ Điều 110 Luật Thi hành án dân sự 2008 quy định về quyền sử dụng đất được kê biên, bán đấu giá để thi hành án như sau:
“Quyền sử dụng đất được kê biên, bán đấu giá để thi hành án
1. Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó.”
Theo quy định thì Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai,
Như vậy, Chấp hành viên chỉ được kê biên quyền sử dụng đất đối với người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện khác để chyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật
Tuy nhiên, nếu người phải thi hành án dân sự chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó.
Chưa thực hiện được việc định giá tài sản thì Chấp hành viên có thể giao phần đất đã kê biên cho người phải thi hành án tạm quản lý không?
Căn cứ Điều 112 Luật Thi hành án dân sự 2008 quy định về tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng diện tích đất đã kê biên như sau:
“Tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng diện tích đất đã kê biên
1. Trường hợp diện tích đất đã kê biên đang do người phải thi hành án quản lý, khai thác, sử dụng thì Chấp hành viên tạm giao diện tích đất đã kê biên cho người đó.
Trường hợp diện tích đất đã kê biên đang do tổ chức hoặc cá nhân khác quản lý, khai thác, sử dụng thì tạm giao cho tổ chức, cá nhân đó.
2. Trường hợp người phải thi hành án hoặc tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều này không nhận thì Chấp hành viên tạm giao diện tích đất đã kê biên cho tổ chức, cá nhân khác quản lý, khai thác, sử dụng. Trường hợp không có tổ chức, cá nhân nào nhận thì cơ quan thi hành án dân sự tiến hành ngay việc định giá và bán đấu giá theo quy định của pháp luật.”
Theo quy định thì diện tích đất đã kê biên đang do người phải thi hành án, tổ chức, cá nhân khác quản lý, khai thác, sử dụng thì Chấp hành viên tạm giao diện tích đất đã kê biên cho người đó.
Trường hợp người phải thi hành án hoặc tổ chức, cá nhân không nhận thì Chấp hành viên tạm giao diện tích đất đã kê biên cho tổ chức, cá nhân khác quản lý, khai thác, sử dụng.
Trường hợp không có tổ chức, cá nhân nào nhận thì cơ quan thi hành án dân sự tiến hành ngay việc định giá và bán đấu giá theo quy định của pháp luật.
Như vậy, khi chưa thực hiện được việc định giá tài sản thì Chấp hành viên có thể giao phần đất đã kê biên cho người phải thi hành án tạm quản lý.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.vn
Email: luatsucncvietnam@gmail.com
