Thừa kế nhà ở, đất đai luôn là vấn đề gây ra rất nhiều tranh cãi và xôn xao dư luận. Trong thời gian vừa qua, Văn phòng chúng tôi đã nhận được câu hỏi như sau: “Trước đây, cha mẹ có mua nhà đất với hình thức là mua trả góp và đang trả góp hàng tháng cho ngân hàng, nhưng chẳng may họ qua đời vì tai nạn, thì nhà đất trên có phải là di sản thừa kế không? Và làm cách nào để chia thừa kế nhà đất đó?” Để giải đáp thắc mắc trên, kính mời anh/chị và các bạn cùng theo dõi bài viết bên dưới của chúng tôi nhé:
Di sản thừa kế là gì?
Căn cứ theo Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định di sản thừa kế được xác định như sau:
"Điều 612. Di sản
Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác."
Theo quy định này, di sản thừa kế gồm:
- Tài sản riêng của người chết có được khi còn sống: Tài sản thuộc quyền sở hữu riêng của người đó như tài sản riêng vợ chồng, tài sản người đó được tặng cho riêng, được thừa kế riêng…
- Phần tài sản của người đó nằm trong tài sản chung với người khác: Đây là phàn tài sản của người chết cùng với những đồng sở hữu khác. Có thể kể đến tài sản của người chết trong khối tài sản chung vợ chồng, phần tài sản của người này trong quyền sử dụng đất của hộ gia đình…
Có thể thấy, bất cứ tài sản nào thuộc sở hữu của người chết thì đều được xem là di sản thừa kế. Nếu người này có để lại di chúc thì di sản sẽ được chia theo di chúc. Nếu không có di chúc hoặc di chúc không hợp pháp… thì di sản sẽ được chia theo pháp luật căn cứ vào hàng thừa kế của người chết.
Nhà mua trả góp có phải là di sản thừa kế không?
Có thể hiểu mua nhà trả góp là hình thức mua nhà nhưng không cần thanh toán 100% sô tiền tại thời điểm mua nhà. Theo đó, người mua chỉ cần thanh toán một phần nhà, phần còn lại người mua có thể thỏa thuận với người bán về số tiền còn lại phải trả và lãi suất sẽ được thanh toán dần theo kỳ hạn. Thời gian trả góp nhà thường rất dài, có thể 10 năm, 20 năm… Số tiền mỗi lần thanh toán được chia nhỏ theo quý hoặc theo tháng để người mua có thể xoay sở và đủ điều kiện đáp ứng khả năng chi trả mà vẫn đảm bảo chất lượng cuộc sống hàng ngày.
Thông thường, hiện có hai hình thức mua nhà trả góp: Mua trả góp hay còn gọi là mua trả chậm, trả dần được quy định tại Điều 125 Luật Nhà ở năm 2014 (do các bên thoả thuận và ghi rõ trong hợp đồng mua nhà ở) và mua trả góp của ngân hàng. Vậy để trả lời câu hỏi nhà đang trả góp có phải là di sản thừa kế không thì cần xem đến quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Bộ luật Dân sự năm 2015.
- Mua nhà trả chậm, trả dần
Căn cứ khoản 2 Điều 125 Luật Nhà ở năm 2014, nếu vẫn đang trong thời hạn trả chậm, trả dần mà người mua nhà trả chậm, trả dần chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp các quyền cũng như nghĩa vụ trả tiền nhà của người chết.
Sau khi đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán thì người thừa kế sẽ được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định mang tên người thừa kế.
- Mua trả góp của ngân hàng
Đây thực chất là hình thức vay ngân hàng và trả góp từng tháng cho ngân hàng để dùng số tiền vay được thanh toán tiền nhà đã mua. Do đó, khi mua trả góp mua nhà từ ngân hàng thì căn nhà đã thuộc sở hữu của người mua và số tiền dùng để mua nhà hiện đang vay ngân hàng và được trả gốc, lãi theo hình thức trả góp.
Do đó, căn nhà trong trường hợp này là di sản thừa kế và nghĩa vụ liên quan đến căn nhà này các đồng thừa kế cũng phải ưu tiên thanh toán.
Nghĩa vụ tài sản do người chết để lại đựoc thực hiện như thế nào:
Theo đó, việc thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được thực hiện theo quy định tại Điều 615 Bộ luật Dân sự năm 2015, có quy định nếu căn nhà đã được chia cho các đồng thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật thì các đồng thừa kế có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng trong phạm vi tài sản mà mình được nhận.
Tuy nhiên, do tài căn nhà hiện đang được thế chấp tại ngân hàng theo hình thức vay trả góp nên để được phân chia di sản thừa kế, trước hết các đồng thừa kế phải thực hiện việc nộp tiền vào ngân hàng, trả hết nợ và rút tài sản ra để thực hiện xoá đăng ký thế chấp.
Sau khi xoá đăng ký thế chấp, các đồng thừa kế lập Văn bản thoả thuận phân chia di sản thừa kế tại tổ chức hành nghề công chứng để phân chia di sản thừa kế của người chết trong đó có căn nhà vừa được xoá thế chấp nêu trên.
Như vậy, dù với hình thức nào, căn nhà đang trả góp cũng đều là di sản thừa kế. Tuy nhiên, để phân chia di sản thừa kế là căn nhà đang trả góp thì anh/chị và các bạn cần căn cứ vào từng trường hợp cụ thể của mình để có cách giải quyết hợp lý. Nếu trước khi chết, người sở hữu căn nhà trả góp đó để lại di chúc định đoạt về căn nhà này thì người nhận di sản theo di chúc sẽ thực hiện theo ý nguyện của người chết. Còn nếu người sở hữu căn nhà đang trả góp đó không để lại di chúc thì sẽ được chia theo pháp luật.
Người mua nhà ở trả góp chết mà người nhận thừa kế không đủ khả năng trả góp tiếp tục thì phải xử lý như thế nào?
Theo phân tích trên thì người nhận thừa kế có nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng trong phạm vi tài sản mà mình được nhận. Tuy nhiên, trường hợp không có khả năng góp tiếp tục thì có thể thực hiện cách sau:
Căn cứ theo Điều 620 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
"Điều 620. Từ chối nhận di sản
1. Người thừa kế có quyền từ chối nhận di sản, trừ trường hợp việc từ chối nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của mình đối với người khác.
2. Việc từ chối nhận di sản phải được lập thành văn bản và gửi đến người quản lý di sản, những người thừa kế khác, người được giao nhiệm vụ phân chia di sản để biết.
3. Việc từ chối nhận di sản phải được thể hiện trước thời điểm phân chia di sản."
Như vậy, trường hợp mà người nhận thừa kế không có khả năng thực hiện nghĩa vụ trả góp thì có thể từ chối nhận di sản thừa kế. Tuy nhiên, phải đảm bảo rằng việc từ chối đó không nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của mình đối với người khác.
Nếu người thừa kế muốn từ chối nhận di sản thì phải được lập thành văn bản và gửi đến người quản lý di sản, những người thừa kế khác, người được giao nhiệm vụ phân chia di sản để biết. Và phải đảm bảo rằng việc từ chối nhận di sản phải được thể hiện trước thời điểm phân chia di sản.
Bên cạnh đó, nếu thừa kế căn nhà đang trả góp đó thì người thừa kế cũng cần phải xác định được thời điểm mở thừa kế. Điều nầy là rất quan trọng bởi nó sẽ xác định được chính xác tài sản, quyền và nghĩa vụ về tài sản của người để lại thừa kế.
Theo quy định của Bộ luật dân sự thì thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Theo đó thì, người thừa kế là cá nhân phải còn sống vào thời điểm mở thừa kế. Hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại dị sản chết.
Địa điểm mở thừa kế là nơi cư trú cuối cùng của người để lại di sản. Trong trường hợp nếu không xác định được nơi cư trú cuối cùng thì địa điểm mở thừa kế là nơi có toàn bộ di sản
Trình tự, thủ tục chia thừa kế nhà trả góp được thực hiện như thế nào?
- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ để hoàn tất thủ tục trả góp nhà cho ngân hàng
Hồ sơ gồm có:
– Di chúc (Trong trường hợp thừa kế theo di chúc);
– Văn bản thỏa thuận người đại diện thực hiện thủ tục (Trong trường hợp chia thừa kế theo pháp luật);
– Giấy ủy quyền trong trường hợp các thừa kế ủy quyền cho một người đi làm việc với ngân hàng;
– Hợp đồng mua nhà trả góp với ngân hàng.
- Bước 2: Đến ngân hàng để hoàn tất thủ tục trả góp nhà
Sau khi thanh toán đủ số tiền còn thiếu của người để lại di sản thừa kế thì bạn có thể lấy được bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ phía ngân hàng
- Bước 3: Nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để sang tên sổ đỏ
Để thừa kế nhà trả góp người thừa kế cần chuẩn bị các giấy tờ tài liệu sau đây:
– Di chúc ( Trong trường hợp thừa kế theo di chúc);
– Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế ( Trong trường hợp chia thừa kế theo pháp luật);
– Chứng minh nhân dân, Thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu;
– Sổ hộ khẩu;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sau khi chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ như đã nêu trên thì bạn nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai. Cán bộ tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ hợp lệ thì thực hiện việc đăng ký biến động cho người thừa kế.Trường hợp nếu hồ sơ không hợp lệ Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung thêm giấy tờ, tài liệu còn thiếu để hoàn thiện hồ sơ. Trường hợp từ chối đăng ký biến động thì Văn phòng đăng ký đất đai phải nêu rõ lý do và căn cứ pháp lý
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.vn
Email: luatsucncvietnam@gmail.com
